Лойко О.Т. Туризм и гостиничное хозяйство

Давно известно, что формирование нового для России гостиничного рынка складывается специфическим образом. Заявленные инвестиционные проекты отелей не всегда реализуются, либо перепрофилируются в жилые и офисные помещения, срок окупаемости которых значительно ниже гостиничной недвижимости. Проблема заключается еще и в том, что в отсутствии глубокого понимания отрасли бюджет разрастается на каждом этапе проекта. В итоге инвестор, пришедший к существенному росту затрат, принимает решение о строительстве бизнес-центра, жилого дома и т.д. Но не отеля. Одним из вариантов запуска объекта гостиничной недвижимости с меньшими потерями может стать реконструкция старого здания. Как правило это гостиницы «советского наследия», которые инвестор получает в качестве «нагрузки» к крупному проекту или же просто как временное размещение средств в непрофильные активы. Говоря обывательским языком – вложение средств «на время». Однако, нередко реконструкция старого здания в современный отель становится более дорогостоящей затеей, нежели постройка нового здания. Еще хуже положение вещей, когда объект необходимо реконструировать поэтапно, не прерывая процесс размещения гостей. В этом случае перед собственником стоит задача не только реновировать номерной фонд, но и не потерять при этом существующих клиентов. Специально для Фронтдеск.ру в статье рассмотрены основные принципы реконструкции, следуя которым можно избежать финансовых потерь и рисков, связанных с потерей клиентов, затягиванием сроков реновации и увеличением расходов.
Неудобства, причиненные гостям в процессе реконструкции могут нанести серьезный урон как экономический, так и имиджу отеля. Если говорить о функционирующем предприятии, то среднестатистический срок работы без реновации составляет от 5 до 7 лет. Реконструкция отелей, находящихся под управлением международного оператора, может варьироваться в зависимости от требований и стандартов гостиничного брэнда. Плановая реконструкция позволяет отелю соответствовать сервисным требованиям, оставаться конкурентоспособным и удерживать планируемую планку прибыли. При подготовке к реконструкции следует учитывать все аспекты обслуживания гостей, включая разработку операционного плана по замене мебели, перемещению материалов, учету движения гостей в гостевых зонах, а также действий персонала. Перечисленные ниже действия могут оказать существенный эффект для минимизации расходов и причинения неудобств гостям и провести реконструкцию с наименьшими потерями.

1. Выбор поставщиков материалов, компаний, оказывающих услуги, а также сторонних консультантов проводится до начала реконструкции, что обеспечивает отель согласованной работы смежных компаний. Поэтапный выбор подрядчиков во время ведения проекта может обернуться серьезными проблемами, касающимися сроков поставки, очередности проведения работ и совместной деятельности подрядчиков на объекте. К сожалению, типична ситуация, когда отель, несвоевременно обратившийся за материалами, получает некачественную продукцию по завышенной цене, поскольку сроки завершения проекта были ограничены. В одной из гостиниц Москвы, закупленная заранее мебель категорически не гармонировала с ковровыми покрытиями, купленными «в последний момент». В конечном счете, расходы на новые покрытия составили 250% от изначально запланированной цены. Заблаговременный выбор пула поставщиков даст возможность совместного ведения проекта всем участникам процесса.

2. Оценка затрат на техническое оснащение номерного фонда должна быть проведена на основе спроса и тенденций рынка. Особенно это касается телефонии, доступа в Интернет, платного телевидения и информационных систем. Руководитель, принявший решение оснастить номера инновационными технологиями, должен быть в курсе наиболее востребованных гостями услуг и последних трендов отрасли. Яркий пример – отель, затративший десятки тысяч долларов на проведение проводной локальной сети в номера, стал заложником того, что основной бизнес-контингент, приезжающий в гостиницу требует наличие WiFi доступа. Бизнес – туристы, пользующиеся ноутбуком для доступа в Интернет, более требовательны, чем несколько лет назад. Не стоит напоминать о том, что практически все мобильные компьютеры уже давно оснащаются WiFi адаптером.
3. В российской гостиничной отрасли существует ошибочное мнение, что любое общение отельеров друг с другом может нанести ущерб собственному бизнесу. Менталитет не позволяет нам открыто говорить о процессе ведения бизнеса, что существенно тормозит развитие сферы как таковой. В западной модели управления есть серьезное преимущество, которое пока не имеет распространения у нас – общение. Любой опыт в проведении реконструкции может быть полезен отельеру. Консультации, полученные от гостиницы, пережившей реновацию, помогут помочь избежать классических «граблей», на которые можно наступить. И не стоит думать, что выбор определенной формы дверной ручки – секретное ноу-хау, которое снизит конкурентоспособность вашего отеля. Взаимные рекомендации являются обоюдовыгодными и позволяют грамотно инвестировать в процесс реконструкции объекта.

4. Оценка проекта заключается не только в бюджетном планировании всех предстоящих преобразований. Анализ должен быть проведен не только в отношении затрат, но и касательно реальной потребности поэтапной реконструкции. Необходимо понять, насколько целесообразно проводить плановый ремонт без закрытия гостиницы и остановки приема гостей. В некоторых случаях, объект, закрытый на небольшой срок, в дальнейшем «стартует» с гораздо более выгодной позиции, нежели тот, что проводил поэтапные работы. И напротив, если конкуренция достаточно высока, а бюджет не позволяет закрывать отель на какое-то время, иного выбора, кроме реконструкции в процессе работы нет.

5. Основной парадокс и сложность реновации многих отелей с ярко выраженной сезонностью состоит в том, что основной приток средств, которые можно инвестировать в реконструкцию, приходится на высокий сезон. Т.е. тогда, когда остановить работу отеля и начать ремонт наиболее проблематично. Аккумуляция средств не всегда возможна и ко времени низкой загрузки, когда необходимо начинать реновацию - накоплений не остается. Наилучшим вариантом будет решение о начале реконструкции сразу после сезона высокой загрузки, когда поток клиентов уже снизился, а средства не успели израсходовать на операционные нужды.

6. Привлечение генерального подрядчика на реконструкцию может стать выходом для собственника, не имеющего опыта в гостиничной отрасли. Однако, привлечение строительной компании, не реализовывавшей ранее реконструкцию отелей, может стать решительным провалом. Поэтому при выборе подрядчика следует особое внимание уделить референсам со стороны клиентов последнего. Специфика реновации отеля заключается в первую очередь в особенном подходе к чистоте и максимально возможной звукоизоляции. Как правило компании подрядчики, не выполнявшие ранее подобные заказы, не в силах справиться с представленной задачей, и как следствие – потеря в качестве сервиса и недовольство гостей. При этом выбор материалов по оснащению должен находиться под особым контролем со стороны заказчика. Не секрет, что многие компании легко идут на удешевление проекта, заменяя более качественные материалы суррогатными. В гостиничной сфере есть четкие требования к оснащению, поступиться которыми – значит потерять значительную долю прибыли и качества.

7. Существует расхожее мнение, что спорить с приглашенным дизайнером – дурной тон. Что приглашенные специалисты гораздо более глубоко прорабатывают проект, основываясь на опыте и собственном вкусе. Тем не менее, при реализации гостиничного проекта основной упор идет на комфорт для типового клиента, вкус которого достаточно предсказуем и приближен к классическому пониманию комфорта. И если речь идет не об изысках креативного бутик – отеля, то справедливые замечания об излишне кричащих красках вполне приемлемы. Коллегиальное решение проектной группы должно определить направленность и стиль интерьера, а задача дизайнера – воплотить в жизнь решение, соответствующее концепции отеля, сегмента, в котором он работает и общепринятому пониманию комфорта.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ДГТУ)

Презентация

по дисциплине «Инновационные технологии в проектной деятельности»

на тему «Реконструкция гостиниц Москвы»

Выполнила: ст. гр. АМА 11

Новикова А. К.

Руководитель: доц. Дымченко М. Е.

Ростов-на-Дону

1. Реконструкция гостиницы Восток в Москве под международные стандарты 3* звезд.

Учитывая сложившийся имидж гостиницы среднего уровня, результатом работ по реконструкции должен стать отель уровня трех звезд с офисными помещениями, несколькими конференц- залами и автомобильным паркингом.

Внешний вид здания сохранит классический архитектурный стиль, присущий расцвету советской эпохи. Номерной фонд гостиницы будет состоять из одно- и двухместных номеров. Кроме того, предусмотрено наличие и нескольких бюджетных четырехместных номеров

Гостиницу «Белград» реконструируют к сентябрю 2017 года

Проект предполагает реконструкцию гостиницы по современным требованиям гостиничной сети AzimutHotelsCompany. В обновленном отеле будет 439 номеров различных типов, а также конференц-залы с зонами для отдыха и кофе-брейков, ресторан, фитнес-зал с бассейном, административная часть.

На крыше существующего здания возведут надстройку двухэтажного ресторана (22-23 этажи), а на минус первом этаже появится паркинг на 25 машино-мест. Общая площадь отеля после реконструкции возрастет до 28,5 тыс. кв. м (сейчас – 25,4 тыс. кв. м).

В настоящее время ведутся отделочные и фасадные работы, прокладка внутренних инженерных коммуникаций. Также приступили к надстройке двухэтажной части

Гостиница «Пекин» после реконструкции станет пятизвездочной

Знаменитая гостинца Пекин - исторический для России четырехзвездочный гостиничный комплекс в Москве, представляет из себя гостинично-офисный комплекс, а сама архитектура здания является памятником сталинского классицизма.

Строительство гостиниц в Москве такого масштаба не имело аналогов в то время. Гостинца Пекина была построена в центре города на пересечении двух центральных магистралей - Садового кольца и Тверской улицы. Строительство велось в период с 1939-1955 гг.

Высокие потолки, лепнина, использование ценной древесины, гранита и мрамора делало гостиницу по-настоящему элитным отелем советского времени. Гостиничный Комплекс Пекин считался «штатной» гостиницей КГБ СССР.

Гостиница постоянно перестраивалась и модернизировалась и вот пришло время для генеральной реконструкции.

Очередные работы, связанные с реконструкцией гостиничного комплекса «Пекин», предусматривают модернизацию существующей гостиницы для объединения зданий комплекса единой системой сервисного обслуживания. Помимо реконструкции существующих корпусов отеля, на земельном участке с тыльной стороны гостиницы планируется возведение двух новых многоэтажных корпусов жилых апартаментов класса люкс.

Фасады гостиницы «Метрополь» в Москве отреставрируют в 2018 году

Планируется фасад здания отеля, расположенного в самом центре столицы. В ходе реставрации также планируется обновить ограждения на балконах. Проект реконструкции гостиницы предусматривает работы по восстановлению дворового фасада и керамических ваз, украшающих здание. Планируется провести и некоторые интерьерные строительные работы, в частности, обновят напольное покрытие внутри помещения. Имеющейся паркет заменят на современную дубовую доску. При этом сообщается, что строители планируют полностью воссоздать первоначальный напольный рисунок, эскиз которого будет взят из подлинных исторических документов.

В Москве началась подготовка в масштабной реконструкции гостиницы «Центральная» на Тверской улице

u Как сегодня сообщает «Интерфакс», проектная документация сейчас проходит экспертизу.

u во время реконструкции предстоит тщательно и аккуратно отреставрировать историческую фасадную часть здания.

u Объем инвестиций в проект составит около $200 млн. Работа завершится в 2018 году.

u Напомним, знаменитое здание возвели в 1911 году, здесь была гостиница «Франция», с 1953 года она носит название «Центральная».

u А на реконструкции данная гостиница находится с 2009 года

6. Дом-легенда: гостиница “Москва”

Гостиница “Москва” уже никогда не будет такой, какой запомнили ее несколько поколений “москвичей и гостей столицы”. В июне 2002 года мэрия Москвы объявила, что знаменитую гостиницу сталинской эпохи снесут и построят заново. Рассказываем историю столичной легенды.

История асимметричного фасада – первое, что рассказывают про гостиницу “Москва”. Якобы Сталину предложили на выбор два варианта, для наглядности разделенные осевой линией. Но Сталин то ли не понял вопроса, то ли всех перехитрил: расписался точно посередине чертежа. Потом никто не осмелился спросить – какой вариант он выбрал? Так и построили оба

7. История реконструкции советской "гостиницы № 1"

В 2004 году московские власти решили снести гостиницу в самом сердце Москвы, в историческом районе Зарядье. Для середины 2000-х годов, когда перспективные участки под застройку уже были в большом дефиците, снос и перепрофилирование зданий в центре города стало обычным делом. Однако ликвидировать планировалось не какое-то аварийное или бесхозное строение, а гостиницу "Россия", которая являлась одним из символов советского гостеприимства и даже вошла в Книгу рекордов Гиннеса

Разборка гостиницы "Россия" в центре Москвы, на месте которой должен появиться новый гостиничный комплекс, должна была завершиться еще в 2008 году, однако впоследствии срок продлили до 2009 года. А потом в дело вмешался финансовый кризис. Так ничего и не построили.

7.1. Строительство и реконструкция здания гостиницы

Современная гостиница призвана создать комфортабельные условия для ночевки туриста и предоставить ему ряд дополнительных услуг. Этим требованиям в полной мере может отвечать гостиничное здание, которое создается с условием возможности предоставления значительного количества услуг своим гостям. Здание гостиницы является многофункциональным сооружением и содержит технологически сложное оборудование.

Строительство и реконструкция здания гостиницы требует крупных инвестиций. В инвестиционный цикл создания гостиницы входит:

Формирование инвестиционного портфеля;
- обоснование необходимости создания гостиницы;
- инженерная подготовка территории строительства;
- производство строительно-монтажных работ, пуско-наладочных работ;
- освоение и сдача объекта в эксплуатацию.

Инвестиционные проекты последовательно реализуются в два этапа. Первый и наиболее сложный - привлечение инвесторов, способных вложить финансовые средства в строительство гостиничного здания. Затем следует разработка концепции размещения гостиничного предприятия, определение зон и участников для строительства отеля. Определение возможных имущественных проблем (наличие жилых зданий, которые подлежат сносу и собственной земли).

Возможность развития деловых и культурных центров на территориях, прилегающих к будущему гостиничному комплексу. Подготовка всей документации по землепользованию, документы по ограничению продажи или аренды земли (наличие собственников, муниципальных учреждений).

Второй этап включает подготовку всей предпроектной документации по гостиницам (этажность и вместимость, конкурентоспособность, требования к инвестору). Сюда входит подготовка градостроительных обоснований: планирование этажности и вместимости отеля; анализ экономической эффективности отеля, разработка бизнес-плана с предварительной оценкой окупаемости отеля до 7 лет.

Заказчиком инвестиций должны быть местные муниципальные власти. Заинтересованный инвестор выкупает право аренды земли при единовременной выплате опциона. При невозможности выплаты всей суммы создаётся совместное предприятие, при этом доля города соответствует стоимости выкупа прав аренды земельного участка за определенное время. Гостиничные цепи не рискуют вложением капиталов в финансовые проекты, а всегда ищут партнеров по финансированию.

К сожалению, в процессе подготовки строительства гостиниц, возникают проблемы, которые необходимо быстро и оперативно решать. Выделим главные из них.

Проблемы для инвестиции гостиничного хозяйства связаны с тем, что не определены законодательные границы собственности на гостиничном предприятии. Кроме того, в силу известных социально-политических обстоятельств, в России существует сильная инертность российской бюрократии.

В тоже время, несмотря на указанные сложности, строительство гостиниц в России осуществляется достаточно активно.

Гостиницы различаются по своим архитектурным решениям.

Первоначально здание гостиницы строилось в виде массива, отдельно располагаемого или сопряженного с окружающими общественными и жилыми зданиями. Длительный поиск наилучших планировочных решений привел к созданию пространственной композиции, специально предназначенной для деятельности, выполняемой в гостиницах. Помещения для ночевки туристов обосабливаются от помещений, связанных с оказанием иных услуг туристам. Соответствующие помещения распределяются в различные функциональные (архитектурные) блоки.

Основные принципы, принимаемые во внимание при сооружении зданий гостиниц, таковы:

1. Здание (или комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта.
2. Следует учитывать природно-климатические факторы (температуру и влажность воздуха, количество осадков, инсоляцию, скорость и направление ветра и пр.).
3. Архитектурное, конструктивное и планировочное решения здания не должны быть чрезмерно дорогими. Планировка здания должна обеспечивать экономичность его эксплуатации. Основные усилия проектантов направляются на рациональное сочетание текущих и единовременных затрат.
4. При проектировании здания определенную роль играют рекламные соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы; установление рекордов определённого направления (постройка самого высокого здания, самого экзотичного здания и т. д.); расположение витрин гостиничных торговых центров и пр.
5. Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям.
6. Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и рекомендациям. Следует предусматривать возможность реконструкции здания.
7. Необходимо соблюдать условия экономичности процесса строительства здания.

Когда строительство гостиничного здания завершено, возникают проблемы, связанные с его функционированием в системе гостиничного бизнеса, вытекающие из основных требований, предъявляемым к подобного рода сооружениям.

Реконструкция, ремонт отелей и гостиниц в Москве и Московской области являются значимыми направлениями в деятельности СК Синмар. Данные услуги позволяют создавать не только более благоприятную обстановку для проживания гостей нашей столицы, но и значительно повышать экономическую эффективность бизнеса наших заказчиков.

В зависимости от ваших целей и инвестиционных возможностей в рамках реконструкции гостиницы могут изменяться площадь заведения и его этажность, его переустройство, пристройка или надстройка дополнительных сооружений, а также замену несущих конструкций, обновление дизайна интерьера и экстерьера. Ремонт объекта также может предполагать перепланировку помещений и модернизацию инженерных коммуникаций, обновление, полную или частичную переделку кровельного покрытия.

Мы займемся ремонтом, реконструкцией отелей и гостиниц, соблюдая при этом государственные стандарты, нормы пожарной и санитарной безопасности. Вместе с этим мы контролируем соответствие проектно-сметной документации, корректное расходование средств заказчика, зачастую оказываем дополнительные услуги авторского и технического надзора за ходом строительства. Осуществляя модернизацию вашего заведения, мы учтем все важные технические, технологические, конструкторские и архитектурные моменты.

Работы по реконструкции отелей и гостиниц

При модернизации выполняются работы, которые связаны с изменением технико-экономических показателей объекта, улучшением культуры и качества обслуживания гостей, комфортом их пребывания. Перед проектированием реконструкции гостиницы наша команда осуществит полный анализ построенного здания и определит уровень изношенности конструкций сооружения. Мы разработаем проектные документы, а также получим разрешения от ответственных государственных органов на осуществление монтажных работ и последующего ввода сооружения в эксплуатацию.

Наша команда проведет реконструкцию гостиницы, включающую в себя:

• обследование здания для определения его технического состояния;
• осуществление проектирования;
• согласование проектной документации в надзорных инстанциях;
• строительство пристроек, надстроек, увеличение этажности;
• ремонт фундамента;
• усиление несущих конструкций;
• демонтаж и установка перегородок, металлоконструкций;
• осуществление фасадных работ;
• модернизация кровли и стропильной системы;
• благоустройство прилегающей территории.

При реконструкции отелей мы также займемся устройством естественной и принудительной вентиляции в номерах, установкой пожарной сигнализации, обеспечим температурный режим в помещениях на уровне установленных норм и с минимизацией издержек на его поддержание. В номерном фонде и прочих помещениях гостиницы будут созданы комфортные условия как для посетителей, так и персонала.

В рамках реставрации отелей и гостиниц, когда работы ведутся в соответствующем здании, мы воссоздаем первоначальный интерьер, продумываем обновление мебели, декора, материалов напольных покрытий, стен и потолков. Данные услуги предполагают восстановление их поверхностей, а также дверей, окон, каминов и т.д. Качественно проведенная реставрация сооружения дает возможность подчеркнуть статус и престижность заведения. На стоимость услуг по восстановлению здания, естественно, влияет возраст и состояние помещений, сложность и объем предстоящих работ. При проведении реконструкции здания под гостиницу мы четко придерживаемся всех строительных, санитарных, пожарных, экологических, законодательных норм и требований.

В условиях высокой конкуренции на рынке гостинично-ресторанного бизнеса, многие объекты, построенные по устаревшим стандартам, требуют модернизации. Реконструкция гостиницы позволяет повысить уровень заведения, а так же сделать эксплуатацию комплекса более экономной. Компания GENPRO разрабатывает проекты с учетом всех пожеланий и особенностей бизнеса клиента. В связи с принятием эффективных проектных решений, стоимость реконструкции гостиницы достаточно быстро окупается.

Реконструкция зданий под гостиницу - это серьезная комплексная работа. Необходим точный расчет нагрузок на несущие конструкции и фундамент. Важно при этом учитывать и такие факторы как износ и климатические условия. Все архитектурные, конструктивные и инженерные решения должны соответствовать нормам реконструкции гостиниц по СНИПу, ГОСТу и другим нормативным документам. Специалисты компании GENPRO всегда в курсе последних правок в законодательной базе и помогут вам пройти этап оперативно. Большой опыт и профессионализм позволяет разрабатывать комплексные проекты реконструкции, невзирая на сложность поставленной задачи.

При разработке проектов необходимо следовать некоторым принципам, которые отличают реконструкцию гостиниц от реконструкции торговых центров. В первую очередь это касается необходимости разделять зоны для хозяйственных нужд, отдыха и развлечений так, чтобы они не пересекались. Большую роль играют так же дизайнерские решения по оформлению номеров и участка. При выборе отделочных материалов упор делается на соотношение цены и качества. Благодаря нашим проектам, после реконструкции гостиница приобретает другой вид, становясь более экономной для владельца и комфортной для посетителей.