Mənzil və kommunal xidmətlərin idarəedici şirkətinin tərifi. Mənzil-kommunal xidmətlər sahəsində idarəetmə şirkəti - bu nədir? Konsepsiya və tərif
“İdarəetmə şirkəti” anlayışı biznesdə tez-tez istifadə olunur, halbuki müzakirə iştirakçıları həmişə eyni şey haqqında danışmırlar. Çətinliklər layihənin əvvəlində, ifaçılara patronların nə ilə razılaşdıqları tam aydın olmadığı zaman yaranır. Belə bir hüquqi şəxsin statusunu anlamaq və layihənin hərəkəti üçün düzgün strategiyanı seçmək üçün müəllif forma və növlərin siyahısını təqdim edir. hüquqi şəxslər, ən çox "idarəetmə şirkəti" adlanır.
İdarəetmə Şirkəti- holdinqin ana şirkəti
Bu halda idarəetmə şirkəti dedikdə holdinqin digər hüquqi şəxslərinin nizamnamə kapitalında üstünlük təşkil edən (holdinq dedikdə müəllif şirkətlər qrupu nəzərdə tutulur) paya malik olan hüquqi şəxs başa düşülür. Başqa sözlə, bu holdinqin baş (ana) şirkətidir.
"İdarəetmə şirkəti" termini əsas şirkət tərəfindən qanunla nəzərdə tutulmuş alətlərdən istifadə edilməsi ilə əlaqədar istifadə olunur korporativ idarəetmə törəmə müəssisələrə idarəetmə təsirini təmin etmək məqsədi ilə. Bu cür idarəedici təsir son sahibkarların ali idarəetmə orqanlarında təmsil olunmasını təmin etməklə həyata keçirilir. törəmə şirkətlər. İdarəetmə şirkəti öz nümayəndələri vasitəsilə törəmə müəssisənin kollegial idarəetmə orqanlarının qəbul etdiyi qərarları müəyyən edir. Səhmdar Cəmiyyəti.
İdarəetmə şirkəti - idarəedici təşkilat
Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. 69 federal qanun 26 dekabr 1995-ci il tarixli, 208-FZ nömrəli "Səhmdar cəmiyyətləri haqqında" səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə yeganə səlahiyyət icra orqanışirkətlər müqavilə əsasında kommersiya təşkilatına (idarəedici təşkilata) və ya fərdi sahibkara (menecerə) verilə bilər.
Yeganə icra orqanının səlahiyyətləri idarəedici təşkilata və ya menecerə verilən cəmiyyət 53-cü maddənin 1-ci bəndinin birinci bəndinə uyğun olaraq idarəedici təşkilat və ya rəhbər vasitəsi ilə mülki hüquqlar əldə edir və öz üzərinə mülki öhdəliklər götürür. Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyası.
Eyni müddəa 8 fevral 1998-ci il tarixli 14-FZ nömrəli Federal Qanunun 42-ci maddəsində (6 dekabr 2011-ci il tarixli dəyişikliklərlə) “Şirkətlər haqqında məhdud Məsuliyyətli».
Belə ki, “idarəetmə şirkəti” adlanan qurum (doğru desək – idarəedici təşkilat) idarə olunan hüquqi şəxslə bağlanmış müqavilə əsasında yeganə icra hakimiyyəti orqanının funksiyalarını yerinə yetirir.
"İdarəetmə şirkəti", bir qayda olaraq, holdinqin hüquqi şəxslərindən biridir.
İdarəedici şirkətin holdinqin korporativ strukturunda yeri fundamental aspekt deyil: idarəedici şirkət ya holdinqin ana şirkəti (sub-holdinq) və ya törəmə şirkətlərdən biri ola bilər. Nadir hallarda idarəetmə şirkəti peşəkar şəkildə idarəetmə xidmətləri göstərən üçüncü tərəf hüquqi şəxsə çevrilir.
Çox vaxt yeganə icra orqanının funksiyaları eyni funksiyalı bir neçə hüquqi şəxsin olduğu holdinqlərdə idarəetmə şirkətinə verilir.
Həmçinin, bir iş prosesinin funksionallığı (əməliyyat şirkəti, logistika mərkəzi, mənfəət mərkəzi və s.) paylanan hüquqi şəxslər qrupunda vahid idarəetmə şirkəti mövcuddur.
Bundan əlavə, şirkətlər qrupu tətbiqin məqsədindən asılı olaraq tək və ya bir neçə idarəedici təşkilat tərəfindən idarə oluna bilər. bu alət və bir sıra digər amillər. Vahid idarəedici təşkilat aşağı filiallı monosənaye holdinqləri üçün daha münasibdir, heterojen sənaye strukturuna və biznes bölmələrinin ərazi səpələnməsinə malik holdinqlərdə isə onların paylanması məqsədəuyğundur. idarəetmə funksiyalarıöz yurisdiksiyasında müəyyən edilmiş, sahə və ya ərazi əsasında birləşmiş təşkilatlara münasibətdə qeyri-istehsal funksiyalarını yerinə yetirən bir neçə idarəedici təşkilat arasında.
Bəzi hallarda, yeganə icra orqanının səlahiyyətlərinin idarəetmə şirkətinə ötürülməsi mexanizmi holdinqdə idarəetmə şaquli xəttinin uyğunlaşdırılması ilə əlaqəli deyil. Belə bir qərarın qəbul edilməsinin səbəbi biznesin idarə edilməsinin səmərəliliyini artırmaq istəyi (məsələn, mehmanxana binasının mehmanxana şəbəkəsini idarə edən şirkətin idarəçiliyinə verilməsi), mürəkkəb biznes layihəsinin həyata keçirilməsi zərurəti ola bilər. onun yenidən təşkili, belə bir mexanizm RAO UES tərəfindən istifadə edilmişdir) və s.
İdarəetmə şirkəti - dizayn şirkəti
İdarəetmə şirkəti, bir layihə şirkəti olaraq, adətən sıfırdan bir neçə (adətən iki, nadir hallarda üç və ya daha çox) hüquqi və/və ya şəxslər konkret layihə, ideya və ya biznes ideyasını həyata keçirmək, məsələn, həyata keçirmək yeni texnologiya istənilən sənayedə/sənayedə.
Bu halda, "idarəetmə şirkəti" termini yaradılan hüquqi şəxsin layihəni bütün həyata keçirildiyi müddət ərzində idarə edəcəyini nəzərdə tutur (planlaşdırmaq, təşkil etmək, üçüncü şəxsləri cəlb etmək, layihənin icra müddətinə nəzarət etmək, layihənin büdcəsini "mənimsəmək"; və s.).
Çox vaxt iştirak yolu ilə nizamnamə kapitalı layihə şirkəti sahibini birləşdirir maddi resurslar(Yer, istehsal avadanlığı və s.), intellektual resursların/ideyaların sahibi və investor təmin edir nağd pul layihənin həyata keçirilməsi üçün (publik hüquqi şəxslər çox vaxt sonuncu kimi çıxış edirlər).
Təşkilati düzgün seçim üçün hüquqi forması yaradılan hüquqi şəxsin, tərəflər hər bir iştirakçının layihədə iştirak dərəcəsi və metodu, layihə şirkətinin yaradılması məqsədi və fəaliyyəti barədə qərar verməlidirlər.
Kommersiya layihəsini həyata keçirmək üçün idarəetmə şirkəti yalnız kommersiya təşkilatı şəklində yaradıla bilər, çünki qanun qeyri-kommersiya təşkilatları üçün sahibkarlıq fəaliyyətinin aparılmasına məhdudiyyətlər müəyyən edir (Mülki Məcəllənin 50-ci maddəsinin 3-cü bəndi). Rusiya Federasiyasının), habelə mənfəətin iştirakçılar arasında bölüşdürülməsinə qadağa (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 50-ci maddəsinin 1-ci bəndi, QHT-lər haqqında Qanunun 2-ci maddəsi).
Bu baxımdan hüquqi xüsusiyyətləri MMC-nin dizaynı səhmdar cəmiyyətinə (QSC, ASC) nisbətən daha çevikdir - MMC iştirakçılarına MMC-nin idarə edilməsi və maliyyələşdirilməsi sahəsində korporativ münasibətlərin tənzimlənməsi üçün daha dispozitiv imkanlar verilir. MMC-nin dizaynının ASC-nin (QSC, ASC) dizaynından əsas üstünlükləri aşağıdakılardır:
1) MMC-nin yaradılması və onun nizamnamə kapitalının dəyişdirilməsi emissiya prosedurları (qiymətli kağızların buraxılması və yerləşdirilməsi) ilə çətinləşmir;
2) MMC-nin maliyyələşdirilməsi əlavə xüsusi mexanizmə əsasən həyata keçirilə bilər (iştirakçılar tərəfindən MMC-nin nizamnamə kapitalını artırmadan və iştirakçıların paylarını dəyişdirmədən MMC-nin əmlakına töhfələr);
3) iştirakçıların ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinin genişləndirilməsi (qanunla müqayisədə) imkanı;
4) direktorlar şurasının seçilməsi qaydasını müəyyən etmək imkanı və təftiş komissiyası(sadə səs çoxluğu və ya kumulyativ səsvermə ilə);
6) vicdansız iştirakçının MMC-dən xaric edilməsi imkanı.
Bununla belə, MMC şəklində bir layihə şirkəti qurarkən aşağıdakılar nəzərə alınmalıdır:
1) qanun publik hüquqi şəxslərin MMC-nin nizamnamə kapitalında iştirakına məhdudiyyətlər müəyyən edir;
2) ASC ənənəvi olaraq investorlar, eləcə də səlahiyyətlilər tərəfindən daha çox inam yaradır dövlət hakimiyyəti göstərilən forma üçün nəzərdə tutulmuş korporativ prosedurların daha sərt rəsmiləşdirilməsi ilə əlaqədar. Layihə şirkətinin nizamnamə kapitalında publik hüquqi şəxs iştirak etdikdə:
1) layihə şirkəti yalnız açıq səhmdar cəmiyyəti şəklində yaradıla bilər, çünki mövcud qanunvericiliyin normaları (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 66-cı maddəsinin 4-cü bəndinin 2-ci bəndi, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 7-ci maddəsinin 4-cü bəndi). SC haqqında Qanun, MMC haqqında Qanunun 7-ci maddəsi), habelə arbitraj təcrübəsi(Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin 18 noyabr 2003-cü il tarixli 19 nömrəli Fərmanının 5-ci bəndi) publik hüquqi şəxsin digər formada təşkilatların (MMC və QSC daxil olmaqla) təsisçisi (iştirakçısı) kimi çıxış edə bilməyəcəyini təmin edir;
2) RF BC-nin 80-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq, hüquqi şəxslərə töhfə şəklində verilməsi planlaşdırılan büdcə investisiyaları. nizamnamə kapitalları büdcə qanununa hüquqi şəxsi, ayrılan büdcə ayırmalarının həcmini və təyinatını göstərən maddə daxil edilməklə büdcə qanunu ilə təsdiq edilir.
İdarəetmə şirkəti qanun əsasında
Yuxarıda göstərilən idarəetmə şirkətlərinin bütün növləri təsərrüfat dövriyyəsi adətindən yaranıbsa, aşağıdakıların yaradılması və fəaliyyəti qanunla ətraflı şəkildə tənzimlənir. Onlardan bəzilərini nəzərdən keçirək.
Bank holdinq idarəetmə şirkəti
2 dekabr 1990-cı il tarixli 395-1 nömrəli “Banklar və banklar haqqında” Federal Qanuna uyğun olaraq kommersiya təşkilatı. bankçılıq» bank holdinqinin əsas təşkilatı kimi tanına bilər, bank holdinqinə daxil olan bütün kredit təşkilatlarının fəaliyyətini idarə etmək üçün bank holdinqinin idarəedici şirkəti yaratmaq hüququna malikdir. Bu halda, bank holdinq şirkətinin idarəedici şirkəti qeyd olunan federal qanuna uyğun olaraq bank holdinq şirkətinin baş təşkilatına həvalə edilmiş vəzifələri yerinə yetirir.
"Banklar və bank fəaliyyəti haqqında" 02.12.1990-cı il tarixli 395-1 nömrəli Federal Qanunun 4-cü maddəsinin 6-cı hissəsinə uyğun olaraq, bank holdinq şirkətinin idarəedici şirkəti əsas fəaliyyəti bankların fəaliyyətini idarə edən təsərrüfat şirkəti kimi tanınır. bank holdinq şirkətinə daxil olan kredit təşkilatları.
Bank holdinqinin idarəedici şirkəti sığorta, bank işi, istehsalat və digər fəaliyyətlərlə məşğul olmaq hüququna malik deyil. ticarət fəaliyyəti. Bank holdinq şirkətinin baş təşkilatı kimi tanına bilən kommersiya təşkilatı təsisçilərinin (iştirakçılarının) yığıncağının səlahiyyətlərinə aid olan məsələlər, o cümlədən bank holdinq şirkətinin idarəetmə şirkətinin qərarlarını müəyyən edə bilməlidir. yenidən təşkili və ləğvi.
Fondun idarəedici şirkəti
"İnvestisiya fondları haqqında" 29 noyabr 2001-ci il tarixli 156-FZ nömrəli Federal Qanunun 38-ci maddəsinə uyğun olaraq, yalnız Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq yaradılmış səhmdar cəmiyyət və ya məhdud (əlavə) məsuliyyətli cəmiyyət ola bilər. idarəetmə şirkətidir.
İdarəetmə şirkəti öz adında "investisiya fondu", "səhmdar investisiya fondu" və ya "pay investisiya fondu" sözlərindən "idarəetmə şirkəti" sözləri ilə birlikdə istifadə edə bilər.
Səhmdar investisiya fondunun aktivlərinin idarə edilməsi (etibarlı idarəetmə) və pay investisiya fondunun etibarlı idarə edilməsi yalnız idarəetmə şirkətinin lisenziyası əsasında həyata keçirilə bilər. Bu sənəd əsasında federal qanunlarda nəzərdə tutulmuş hallarda digər əmlakın etibarlı idarə edilməsi də həyata keçirilə bilər.
Səhmdar investisiya fondlarının aktivlərinin tərkibinə və strukturuna dair tələblər Rusiya Federasiyasının Federal Maliyyə Bazarları Xidmətinin 28 dekabr 2010-cu il tarixli 10-79/pz-n “Əsasnamənin təsdiq edilməsi haqqında” əmri ilə tənzimlənir. Səhmdar investisiya fondlarının aktivlərinin və paylı investisiya fondlarının aktivlərinin tərkibi və strukturu haqqında”.
Mənzil və kommunal xidmətlər sahəsində idarəetmə şirkəti
İdarəetmə şirkəti (təşkilat) mənzil fondunu və mühəndis infrastrukturunu idarə edən kommunal operatorlardır.
Belə təşkilatların fəaliyyəti Rusiya Federasiyasının 29 dekabr 2004-cü il tarixli 188-FZ nömrəli Mənzil Məcəlləsi (bundan sonra Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi) ilə tənzimlənir.
İdarəetmə müqaviləsi əsasında RF HC-nin 162-ci maddəsinin 1-ci hissəsinə uyğun olaraq yaşayış binası bir tərəfin (idarəedici təşkilatın) digər tərəfin göstərişi ilə (mənzilli binanın sahibləri, mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyətinin idarəetmə orqanları, idarəetmə orqanları) mənzil kooperativi və ya digər ixtisaslaşdırılmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanları və ya RF HC-nin 161-ci maddəsinin 14-cü hissəsində nəzərdə tutulmuş halda, tərtibatçı) razılaşdırılmış müddətdə, ödənişli olaraq, xidmətlər göstərir və lazımi texniki xidmət və təmir işləri aparır. belə bir evdə ümumi əmlakın mülkiyyətçilərinə və bu binadakı binalardan istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərir, habelə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə çatmağa yönəlmiş digər fəaliyyətləri həyata keçirir.
İdarəetmə şirkəti xüsusi federal qanun əsasında yaradılmışdır
Bu halda danışırıq federal səviyyəli "layihə şirkəti" haqqında. Belə layihələrdən biri də “Skolkovo” innovasiya mərkəzinin yaradılmasıdır. “Skolkovo İnnovasiya Mərkəzi haqqında” 28 sentyabr 2010-cu il tarixli 244-FZ nömrəli Federal Qanunda (bundan sonra “Skolkovo İnnovasiya Mərkəzi haqqında” Federal Qanun adlandırılacaq) təsbit edilmiş əsas anlayışlara uyğun olaraq idarəetmə şirkəti Rusiyadır. layihənin həyata keçirilməsi üçün məsuliyyət Rusiya Federasiyasının Prezidenti tərəfindən təsis edilmiş hüquqi şəxsdir.
Rusiya Federasiyası Prezidentinin 02.07.2010-cu il tarixli 446-rp nömrəli "Skolkovo İnnovasiya Mərkəzinin yaradılması və fəaliyyəti haqqında" Fərmanında idarəetmə şirkətinin adı verilmişdir. yox kommersiya təşkilatı“Yeni Texnologiyaların İnkişafı və Kommersiyalaşdırılması Mərkəzinin İnkişaf Fondu”.
Belə bir idarəetmə şirkətinin fəaliyyətinin xüsusiyyətləri "Skolkovo İnnovasiya Mərkəzi haqqında" Federal Qanun, Rusiya Federasiyası Prezidentinin qərarları və təsis sənədlərişirkətlər. İdarəetmə şirkətinin təsis sənədlərində dəyişiklik federal dövlət orqanlarının, Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının dövlət orqanlarının qarşılıqlı fəaliyyətini təmin etmək məqsədi ilə yaradılan Rusiya Federasiyasının Prezidenti yanında məsləhətçi orqan ilə razılaşdırılmaqla həyata keçirilir. orqanlar yerli hökümət, ictimai birliklər, elmi və digər təşkilatlar iqtisadiyyatın modernləşdirilməsi ilə bağlı məsələlərə baxılarkən və innovativ inkişaf Rusiya.
Qeyd etmək lazımdır ki, "Skolkovo İnnovasiya Mərkəzi haqqında" Federal Qanun, özəl hüquqi şəxs olan idarəetmə şirkətinə kifayət qədər geniş səlahiyyətlər, o cümlədən şəhərsalma və nəzarət funksiyaları, sanitariya-epidemioloji vəziyyətin təmin edilməsi ilə bağlı ekspertlər tərəfindən qeyri-müəyyən qiymətləndirməyə səbəb oldu. mərkəzin ərazisində əhalinin rifahını tənzimləyən tibbi və təhsil fəaliyyəti və digərləri, əsasən dövlətə məxsusdur. Layihənin praktikada necə həyata keçiriləcəyini zaman göstərəcək.
"İdarəetmə şirkəti" nədir? Hər kəsin bildiyi və başa düşdüyü prinsipdən başlamaq lazımdır. Çoxmənzilli binanın (MKD) rəhbərliyi vətəndaşlar üçün əlverişli və təhlükəsiz yaşayış şəraitini, MKD-də ümumi əmlakın lazımi qaydada saxlanılmasını, bu əmlakın istifadəsi ilə bağlı məsələlərin həllini, habelə kommunal xidmətlər evdə yaşayan vətəndaşlar. Onun həyata keçirilməsinə necə nail olmaq və real vaxtda müsbət nəticə əldə etmək olar. Sahiblərin əsas vəzifəsi sizə məxsus əmlakın yerləşdiyi evi kimin və necə idarə edəcəyini müəyyən etməkdir. Və bu öhdəlik qüvvəyə minmiş LC RF-yə uyğun olaraq binaların sahiblərinə verilir. Bu halda, MKD yalnız biri tərəfindən idarə oluna bilər idarəedici təşkilat. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsində, idarəetmə üsulu kimi təklif olunan variantlardan birini seçmək tələb olunan məhz bu şəxslərdir: 1. MKD-də binaların sahiblərinin birbaşa idarə edilməsi. Bu halda, binaların sahibləri özləri kommunal xidmətlər üçün müqavilələr bağlayırlar və mənzil xidmətləri bu xidmətlərin provayderləri ilə, habelə bağlanmış müqavilələrə uyğun olaraq bu xidmətlərin haqqını müstəqil şəkildə ödəməlidir. 2. Mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyasının (HOA) və ya mənzil kooperativinin (HK) və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (HBC) rəhbərliyi. Eyni zamanda, bütün mənzil mülkiyyətçiləri adından fəaliyyət göstərən müvafiq hüquqi şəxs dövlət qeydiyyatına alınmalı və zəruri xidmətləri göstərən təşkilatlarla hüquqi münasibətlər yaradılan hüquqi şəxslə xidmət göstərənlər arasında bağlanmış müqavilələr əsasında qurulmalıdır. Eyni zamanda, göstərilən və göstərilən xidmətlərə görə ödəniş binaların sahibləri tərəfindən fəaliyyət göstərən hüquqi şəxsin (HOA; ZHSK) ünvanına aparılacaqdır. 3. İdarəedici təşkilatın idarə edilməsi. Bu xüsusi idarəetmə metodu binaların sahibləri tərəfindən seçilirsə, onların diqqətini bir sıra xüsusiyyətlərə cəlb etmək lazımdır ki, onlarla tanış olmağı təklif edirik: 1. Hüquqi vəziyyət idarəetmə təşkilatı (şirkəti) onun səlahiyyətləri və vəzifələri İdarəetmə şirkəti, hər hansı digər kommersiya təşkilatı kimi, mənfəət əldə etmək məqsədi ilə yaradılmış hüquqi şəxsdir. Bu vəziyyət təşəbbüsü olmayan insanlar arasında mənfi emosiyalar yaratmamalıdır, çünki: İdarəetmə şirkəti sahibkarlıq fəaliyyətinin bir variantıdır. Nədir sahibkarlıq fəaliyyəti- bu, əmlakın istifadəsindən, malların satışından, işlərin görülməsindən və şəxslərə xidmətlər göstərilməsindən sistematik şəkildə mənfəət əldə etməyə yönəlmiş, öz təhlükə və riskinizlə həyata keçirilən müstəqil fəaliyyətdir (Mülki Məcəllənin 2-ci maddəsi). Rusiya Federasiyası). Beləliklə, idarəetmə şirkəti (təşkilat) hüquqi formasından asılı olmayaraq MKD-ni idarə edən hüquqi şəxsdir. İdarəetmə şirkətinin funksiyaları aşağıdakılardır: tələblərə uyğun olaraq yaşayış binalarının saxlanmasını və təmirini təmin etməlidir. yaşayış binaları yaradılmışdır texniki reqlamentlər. Eyni zamanda, idarəetmə şirkətləri öz öhdəliklərini pozduqlarına görə binaların sahibləri qarşısında məsuliyyət daşıyırlar və Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə və idarəetmə müqaviləsinə uyğun olaraq ümumi əmlakın lazımi səviyyədə saxlanmamasına görə məsuliyyət daşıyırlar. Həmçinin, idarəetmə şirkəti MKD-yə, onun yaşayış binalarının sahiblərinə və qeyri-düzgün əməliyyat nəticəsində zərər çəkmiş üçüncü şəxslərə, habelə idarəetmə şirkətinin hərəkətləri və ya hərəkətsizliyi nəticəsində dəymiş ziyana görə məsuliyyət daşıyır. . Yoldan bəri MKD rəhbərliyi MKD sahiblərinin ümumi yığıncağında seçilir, o da yığıncağın qərarı əsasında istənilən vaxt dəyişdirilə bilər. Amma eyni zamanda nəzərə almaq lazımdır ki, idarəetmə müqaviləsinə xitam verilməsi mülki hüquq normalarına uyğun həyata keçirilməlidir. 2. İdarəetmə şirkətinin müqavilə münasibətləri və ümumi əmlakın saxlanması üçün ödəniş məbləği Müqavilənin bütün vacib şərtləri üzrə tərəflər arasında razılıq əldə edildiyi təqdirdə müqavilə bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 432-ci maddəsi). Yeganə istisna rəqabət yolu ilə bağlanmış idarəetmə müqaviləsidir. MKD idarəetmə müqaviləsinə əsasən, bir tərəf (idarəetmə şirkəti) digər tərəfin (MKD binalarının sahibləri, mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyasının (HOA) idarəetmə orqanları) və ya mənzil kooperativinin (HK) idarəetmə orqanlarının və ya başqa bir ixtisaslaşmış istehlakçının göstərişi ilə kooperativ (HBC)) razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı müqabilində öhdəsinə götürür: - belə evdə ümumi əmlakın lazımi qaydada saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işləri yerinə yetirməyi; - binaların sahiblərinə kommunal xidmətlər göstərmək; - MKD-nin idarə edilməsi məqsədlərinə çatmağa yönəlmiş digər fəaliyyətləri həyata keçirmək. Beləliklə, nümayəndəsi tərəfindən təmsil olunan idarəetmə şirkəti həm birbaşa evdəki binaların hər bir sahibi ilə, həm də HOA / HBC idarəetmə orqanları ilə müqavilə bağlaya bilər. İdarəetmə müqaviləsi üçün xüsusi tələblər var: 1. Müqavilədə aşağıdakılar göstərilməlidir: - MKD-nin ümumi əmlakının tərkibi, ünvanı, lakin qeyd edilməlidir ki, idarəetmə şirkəti bu obyekti balansa götürməməlidir, çünki ortaq mülkiyyətdədir; - MKD-də ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xidmətlərin və işlərin siyahısı, belə siyahının dəyişdirilməsi qaydası, habelə idarəetmə şirkəti tərəfindən göstərilən kommunal xidmətlərin siyahısı; - müqavilənin qiymətinin müəyyən edilməsi qaydası, ictimai yerlərin saxlanması və təmiri üçün haqqın məbləği, habelə belə haqqın ödənilməsi qaydası; - idarəetmə şirkəti tərəfindən idarəetmə müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə nəzarətin həyata keçirilməsi qaydası. MKD-nin idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az olmayan və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanır. İdarəetmə şirkəti tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməsinə başlama müddəti imzalandığı gündən 30 gündən gec olmayaraq. Evdəki binaların sahiblərinin öhdəliklərindən biri də evin ümumi əmlakını saxlamaq öhdəliyidir, çünki binaların sahibləri ümumi əmlakın saxlanması xərclərinin yükünü paylara mütənasib olaraq daşımağa borcludurlar. bu əmlakın ümumi mülkiyyətindədir və belə bir öhdəlik idarəetmə müqaviləsində öz əksini tapmalıdır. Ümumi ərazilərin saxlanması və təmiri üçün ödəniş məbləği müəyyən edilərkən, qərar idarəetmə şirkətinin təklifləri nəzərə alınmaqla ən azı bir il müddətinə qəbul edilir və göstərilən ödəniş məbləği bütün sahiblər üçün eyni şəkildə müəyyən edilir. binalar. İdarəetmə təşkilatının xidmətlərin və işlərin siyahısı, həcmi və keyfiyyəti ilə bağlı təklifləri tərkibi nəzərə alınmalıdır, dizayn xüsusiyyətləri, fiziki aşınma dərəcəsi və ümumi əmlakın texniki vəziyyəti, habelə MKD-nin yerləşməsi üçün geodeziya və iqlim şəraiti. İdarəetmə şirkəti tərəfindən evin idarə edilməsi müqaviləsi Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada dəyişdirilə və ləğv edilə bilər. MKD idarəetmə müqaviləsinin dəyişdirilməsi və ləğvi üçün əsaslar Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsi. Bu hərəkətlər, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində, digər qanunlarda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılığı ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız məhkəmənin qərarı ilə dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər: - digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; - Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində, digər qanunlarda və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş digər hallarda. İdarəetmə müqaviləsinin bağlandığı müddət başa çatmışdırsa, lakin tərəflərdən birinin MKD idarəetmə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bəyanatı yoxdursa. Sonra, etibarlılıq müddətinin sonunda belə bir müqavilə belə müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddətə və eyni şərtlərə uzadılmış hesab olunur. İdarəetmə şirkəti ilə evdəki binaların sahibləri arasındakı münasibətlər, idarəetmə müqavilələrinin bağlanması qaydası və digər əlaqəli məsələlər idarəetmə şirkətinin fəaliyyətini yalnız bir tərəfdən xarakterizə edir. Digər tərəfdən, bu təşkilatın birbaşa yaşayış binasında görüləcək xidmətlərin və işlərin tədarükçüləri ilə əlaqələri var və istilik təchizatı, su təchizatı və MKD-nin ömrünü təmin etmək üçün zəruri olan digər təşkilatlarla müqavilələr bağlanır. idarəetmə müqaviləsində göstərilən səlahiyyətlər əsasında idarəetmə şirkəti. İdarəetmə müqaviləsi bağlayarkən müsbət və mənfi cəhətlər var. İdarəetmə şirkətinin digər idarəetmə üsullarından ən əsas üstünlüyü ondan ibarətdir ki, tərifinə görə, idarəetmə şirkəti xüsusi xidmət növlərinin göstərilməsində ixtisaslaşmalıdır. Yəni onun vəzifələrinin icrası müvafiq peşəkar səviyyədə həyata keçirilməlidir. Fəaliyyətin mənfi tərəfi odur ki, hazırda kifayət qədər etibarlı idarəetmə şirkətləri yoxdur, onların fəaliyyət təcrübəsi yoxdur və bu sənayedə peşəkarlar dairəsi zəif formalaşıb və bu səbəbdən müxtəlif neqativ hallar yarana bilər.
Səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə səhmdar cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətləri ona verilə bilər - müqavilə əsasında. Bağlanmış müqavilənin şərtləri, əgər cəmiyyətin nizamnaməsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, cəmiyyətin direktorlar şurası (müşahidə şurası) tərəfindən təsdiq edilir.
(İngilis menecment şirkəti) - in sivil qanun ilə müqavilə əsasında RF kommersiya iqtisadi cəmiyyət müvafiq cəmiyyətin icra orqanının səlahiyyətləri verilmişdir. Təsərrüfat cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətlərinin verilməsi haqqında qərarın qəbul edilməsi U.o. cəmiyyətin iştirakçılarının (səhmdarlarının) ümumi yığıncağının müstəsna səlahiyyətinə aiddir.
W.O.-nun səlahiyyətləri. hamısı nəzərə alınmaqla onunla bağlanmış müqavilədə müəyyən edilir qanunla nəzərdə tutulmuşdur və cəmiyyətin təsis sənədləri, onun icra orqanının hüquq və vəzifələri. W.o ilə razılaşma mahiyyətinə görə mülki hüquq müqaviləsidir. Burada agentlik müqavilələrinin, əmlakın etibarlı idarə edilməsinin, ödənişli təminat xidmətlər, əvəzsiz istifadə (məsələn, U.O. tərəfindən verilmiş əmlak) və s.. Buna görə də bu, qarışıq mülki hüquq müqavilələri(Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 421-ci maddəsi*). U. ilə müqaviləyə xitam verilməsi haqqında qərar cəmiyyətin iştirakçılarının (səhmdarlarının) ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilir.
Səhmdar cəmiyyətdə U.O. ilə müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq ümumi qaydaşirkətin direktorlar şurası (müşahidə şurası) tərəfindən təsdiq edilir ("Səhmdar cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun 69-cu maddəsi**). Bununla belə, qanuna uyğun olaraq direktorlar şurasının (müşahidə şurasının) yaradılması məcburi olmayan səhmdar cəmiyyətlərində nizamnamədə direktorlar şurasının funksiyalarının, o cümlədən. və W.O. ilə müqavilənin şərtlərinin təsdiq edilməsi, həyata keçirir. Bundan əlavə, Sənətin 1-ci bəndinin dispozitiv norması. "Səhmdar cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun 69-u, şirkətin nizamnaməsində U.o.
Məhdud məsuliyyətli cəmiyyətdə icra orqanının səlahiyyətlərinin V.o.-ya verilməsi. yalnız cəmiyyətin nizamnaməsində açıq şəkildə nəzərdə tutulduğu təqdirdə mümkündür. Bundan əlavə, belə iqtisadi cəmiyyətdə U.o. yalnız yeganə icra hakimiyyəti orqanının səlahiyyətləri verilə bilər ("Məhdud məsuliyyətli cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun 42-ci maddəsi **). W.o ilə müqavilənin şərtləri. cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağının qərarı ilə təsdiq edilir. W.o ilə razılaşma Cəmiyyət adından ümumi yığıncağa sədrlik edən, onunla bağlanmış müqavilənin şərtlərini təsdiq edən şəxs və ya ümumi yığıncağın qərarı ilə cəmiyyətin buna səlahiyyətli üzvü tərəfindən imzalanır (başqa bax: Şərh "Səhmdar cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanun.M.Yu Tixomirovun redaktəsi, Moskva, 2000; "Məhdud məsuliyyətli cəmiyyətlər haqqında" Federal Qanunun şərhi, M.Yu.Tixomirov, Moskva, 1998-ci il).
Böyük hüquq lüğəti. Akademik.ru. 2010.
Digər lüğətlərdə "idarəetmə təşkilatının" nə olduğuna baxın:
İdarəetmə təşkilatı- səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə müqavilə əsasında səhmdar cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətləri verilə bilən kommersiya təşkilatı. Həmçinin bax: Səhmdar cəmiyyətlərin direktorlar şuraları Maliyyə lüğəti Finam... Maliyyə lüğəti
TƏŞKİLATIN İDARƏ EDİLMƏSİ- Rusiya Federasiyasının səhmdar qanunvericiliyinə uyğun olaraq, səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə səhmdar cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətləri müqavilə əsasında verilə bilən kommersiya təşkilatı. Müqavilənin şərtləri şura tərəfindən təsdiqlənir ... ... Hüquq lüğəti
İdarəetmə təşkilatı- (İngilis menecment şirkəti) Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyində bir kommersiya təşkilatı, bir sahibkarlıq subyekti ilə müqaviləyə əsasən, icra etmək səlahiyyəti verilmişdir ... Hüquq ensiklopediyası
TƏŞKİLATIN İDARƏ EDİLMƏSİ- Rusiya Federasiyasının səhmdar qanunvericiliyində, səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə səhmdar cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətləri müqavilə əsasında verilə bilən kommersiya təşkilatı. Bağlanmış müqavilənin şərtləri direktorlar şurası tərəfindən təsdiq edilir ... ... Hüquq ensiklopediyası
İdarəetmə təşkilatı- (gündəlik həyatda da qanun nöqteyi-nəzərindən düzgün olmayan idarəetmə şirkəti) çoxmənzilli binanı idarə edən kommersiya təşkilatı. Sənətin 2-ci bəndinə uyğun olaraq. Mənzil Məcəlləsinin 161, idarə təşkilat üç biridir ... ... Wikipedia
İdarəetmə təşkilatı- 1.6.4. İdarəedici təşkilat istənilən təşkilati-hüquqi formalı və mülkiyyət formalı hüquqi şəxsdir, habelə fərdi sahibkar, bir çoxmənzilli binanın, habelə HOA, mənzil kooperativi, yaşayış kompleksi və ya digər idarəetmə funksiyalarını yerinə yetirən ... ... Normativ-texniki sənədlərin terminlərinin lüğət-aparat kitabı
TƏŞKİLATIN İDARƏ EDİLMƏSİ- Rusiya Federasiyasının səhmdar qanunvericiliyinə uyğun olaraq, səhmdarların ümumi yığıncağının qərarı ilə səhmdar cəmiyyətinin icra orqanının səlahiyyətləri müqavilə əsasında verilə bilən kommersiya təşkilatı. Bağlanmış müqavilənin şərtləri şuralar tərəfindən təsdiqlənir ... ... İqtisadiyyat və hüquq ensiklopedik lüğəti
magistral neft kəmərləri sisteminin mərkəzi idarəetmə təşkilatı- magistral neft kəməri nəqliyyatı (magistral neft kəməri) sistemini idarə edən təşkilat. [RD 01.120.00 CTN 228 06] Mövzular neft boru kəməri nəqliyyatı ... Texniki Tərcüməçinin Təlimatı
TƏŞKİLATIN İDARƏ EDİLMƏSİ- TƏŞKİLATIN İDARƏ EDİLMƏSİ... Hüquq ensiklopediyası
mənzil idarəetmə təşkilatı- İdarəedici təşkilat mənzil fondunun düzgün istifadəsi və saxlanması, habelə istehlakçıların mənzil-kommunal xidmətləri ilə təmin edilməsi məqsədi ilə mənzil fondunun mülkiyyətçisi tərəfindən ona icazə verilmiş təşkilatdır ... ... ... Rəsmi terminologiya
İdarəetmə şirkəti bəzi əmlakı etibarla idarə etmək üçün işə götürülən bir təşkilatdır. Əmlak kimi ən çox ev, pul və hətta kimi çıxış edir iri müəssisələr. Belə bir idarəetmə sistemi, bütün qərarların sahibi tərəfindən qəbul edildiyi və onlara cavabdeh olduğu zaman birbaşa nəzarətdən fərqlənir. İdarəetmə şirkəti çox vaxt heç bir məsuliyyət daşımır və ya daşımır, lakin məhdud dərəcədə. Buna görə də, belə bir təşkilatla əlaqə qurmazdan əvvəl, bu idarəetmə metodunun xüsusiyyətlərini öyrənməlisiniz.
Nədir
İdarəetmə şirkəti idarəetmə funksiyalarını yerinə yetirən ixtisaslaşmış bir qurumdur müxtəlif sahələr iqtisadi fəaliyyət. Rusiyada bu anlayış tez-tez mənzil-kommunal xidmətlər sisteminin idarə edilməsində iştirak edən şirkətlər üçün istifadə olunur. IN iqtisadi nəzəriyyə, bu termin daha geniş anlayışa malikdir. Sahibkarlıq fəaliyyətində idarəetmə şirkətləri mənzil-kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə əlaqəli olmayan şirkətləri idarə edirlər - və bu çox yaygın bir fenomendir.
Belə şirkətlərin xüsusiyyətlərindən biri də mövcud şirkətlərdən birində yaradıla bilməsidir Rusiya qanunvericiliyi müəssisə forması. Bu və ya digər formanın seçimi şirkətin ölçüsündən və əhatə dairəsindən asılıdır. Beləliklə, mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində idarəetmə şirkətləri çox vaxt MMC şəklində və ya mülkiyyətçilərin ortaqlığı şəklində yaradılır. Birinci variantda (MMC) idarəetmə ixtisaslaşmış bir təşkilat, ikincisində - sahiblərin özləri tərəfindən həyata keçirilir.
İdarəetmə şirkətlərinin növləri
PJSC, ortaqlıq və ya MMC olmasından asılı olmayaraq, idarəetmə şirkətləri fəaliyyət sahəsinə, müəssisə formasına, iştirakçıların ölçüsünə və tərkibinə görə təsnif edilir. Beləliklə, Rusiyada fəaliyyət göstərən idarəetmə şirkətlərinin aşağıdakı növləri fərqlənir:
- binaya texniki xidmət göstərən şirkətlər;
- paylı investisiya fondları, investorun aktivlərinin etibarlı idarə edilməsi;
- firma və müəssisələr üçün idarəetmə xidmətləri göstərən idarəetmə şirkəti.
Ən çox yayılmışlar mənzil-kommunal təsərrüfatının idarə edilməsi ilə məşğul olan şirkətlərdir. Bu başa düşüləndir, çünki ölkədə yaşayış binalarından qat-qat az müəssisə var. İdarəetmə şirkətlərinin digər növləri iş adamlarına və investorlara müvafiq xidmətlər təklif edən firmalardır. Onların əsas vəzifəsi müştərilərinin aktivlərini idarə etməkdir.
Mənzil və kommunal xidmətlərin idarəedici şirkətləri
Nişanlıdırlar texniki qulluq və çoxmənzilli binaların təmiri. Belə həyata keçirin mühüm əsərlər, Necə:
- bitişik ərazilərin abadlaşdırılması;
- evin sakinlərindən ödənişlərin yığılması və kommunal xidmətlərin ödənilməsi;
- tikinti və təmir işlərini yerinə yetirmək üçün işçilərin işə götürülməsi;
- tariflərdə dəyişikliklər barədə məlumat vermək;
- girişlərin təmizlənməsi və təmiri.
Ərazi idarəetmə şirkətləri kommunal xidmət göstərənlər və xidmət göstərilən evin və ya müəyyən bir ərazidə yerləşən evlərin sakinləri arasında vasitəçi kimi çıxış edirlər.
Mənzil-kommunal təsərrüfatı idarə edən şirkətlərin dövlət tənzimlənməsi
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq, idarəetmə şirkəti yalnız özünü təmin etməməli, həm də qazanc əldə etməlidir. Yəni o, yalnız rezidentlərdən, eləcə də qanunla qadağan olunmayan digər sahibkarlıq fəaliyyət növlərindən daxil olan vəsaitlərdə mövcuddur. Məsələn, bəzi binaların icarəyə verilməsi və ya reklam sahəsinin təmin edilməsi.
Toplanan pul evin abadlaşdırılmasına sərf olunur. Amma hətta sakinlərin vəsaiti və kirayə yeri və ya reklam üçün kirayə verməkdən əldə olunan gəlir də onu saxlamaq üçün kifayət etməyə bilər. Rusiya Federasiyasının mənzil fondunun əksəriyyəti kədərli vəziyyətdədir. Artıq bir çox evlərin təmiri mənasızdır və sakinləri köçürmək üçün heç bir yer yoxdur. Amma insanlar belə evlərdə yaşamağa davam edir və xidmət haqqını ödəyir. Bu, həmişə idarəetmə şirkətinin günahı deyil. Bu, həm də ona görə yarana bilər ki, yaşayış binasını əvvəllər heç kim idarə etməyib və ya onu səmərəsiz idarə edib və ya alınan pul sadəcə oğurlanıb.
Mənzil-kommunal təsərrüfatını idarə edən şirkətlərin vəzifələri
İdarəetmə şirkətlərinin öhdəlikləri və hüquqları bu binada yaşayanların ödənişləri hesabına binaya texniki xidmət göstərməkdir. Buraya daxildir:
- Binanın mütəmadi olaraq yoxlanılması və təmiri: dam, liftlər, girişlər. Bunun üçün şirkət müvafiq mütəxəssisləri işə götürməli və ya bu cür mütəxəssislərin xidmətlərini göstərən digər şirkətlərlə müqavilələr bağlamalıdır.
- Damların, otaqların və binaya bitişik ərazilərin təmizlənməsi.
- Binanın yanğın təhlükəsizliyinin təmin edilməsi. Yəni, bura yoxlama şöbələrinin xidmətlərinin ödənilməsi, yanğın təhlükəsizliyinin quraşdırılması və saxlanması, yanğınsöndürənlərin alınması daxildir.
- Xidmət olunan binanın bütün sakinlərinin kommunal xidmətlərə çıxışının təmin edilməsi.
- Tariflərin məbləği və ödəniş şərtləri barədə məlumat vermək, kommunal ödənişlər üçün vəsait toplamaq.
- Müştərilərinə görülən işlər haqqında hesabat vermək: vəsaitlərin hara, hansı məqsədlər üçün və hansı həcmdə xərcləndiyi və ya xərclənməsi nəzərdə tutulmuşdur.
- İcma yığıncaqlarının hazırlanması və keçirilməsi.
- Əlavə gəlir mənbələri axtarın. Məsələn, binaların icarəsi, reklam sahəsi;
- Binanın amortizasiyası.
Moskva, Sankt-Peterburq və ya hər hansı digər şəhərdə idarəetmə şirkətləri də apara bilər tikinti işləri. Məsələn, çardaqın və ya başqa bir mərtəbənin tikintisi. Lakin onların bu cür tədbirləri yalnız bütün mülkiyyətçilərin tam razılığı ilə və yalnız müvafiq dövlət idarəsindən bina strukturunda dəyişiklik etmək icazəsi verildikdən sonra həyata keçirmək hüququ var.
İdarəetmə şirkətlərinin müəssisələrinin formaları
İdarəetmə şirkətlərinin fəaliyyət göstərdiyi fəaliyyət sahəsindən asılı olmayaraq, onlar PJSC, MMC və ya tərəfdaşlıq şəklində təşkil edilə bilər. PJSC və MMC şəklində, məşğul olan şirkətlər var investisiya fəaliyyəti və ya özəl sahibkarlara, firmalara, müəssisələrə idarəetmə xidmətləri göstərmək. Həmçinin, MMC şəklində bir idarəetmə şirkəti mənzil və kommunal xidmətləri idarə edir. Birinci halda, kirayəçilər üçüncü tərəf şirkəti işə götürürlər, ikincidə (ortaqlıq) özləri idarəetmə fəaliyyəti ilə məşğul olurlar.
Mənzil-kommunal xidmətlər sektorunda idarəetmə şirkətlərinin idarə edilməsinin çatışmazlıqları
İdarəetmə şirkəti yalnız hər il icarəçilərin ümumi yığıncağında hesabat verməli olan müştəriləri qarşısında məsuliyyət daşıyır. Nəzəri olaraq, bu, Rusiya Federasiyasının bütün ərazisində baş verməlidir, praktikada vəziyyət bir qədər fərqlidir. Reallıqda isə bütün kirayəçiləri bir günə toplamaq çox çətindir. Bundan əlavə, bu cür müəssisələrin bir çox menecerləri sakinlərə hesabat verməyə tələsmirlər, çünki bu, onlar üçün sərfəli deyil.
Rusiyada mənzil fondunun əksəriyyəti bərbad vəziyyətdədir, buna görə də Əsas şəhərlər, böyük məbləğlər alan şirkət rəhbərləri alınan vəsaiti binalara qoymur, öz ehtiyaclarına xərcləməyə üstünlük verirlər. Məsələn, Moskvada idarəetmə şirkətləri və s Əsas şəhərlər tez-tez belə davranır. Mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində idarəetmə şirkətləri ilə bağlı problem idarəetmə şirkətləri haqqında qanun qəbul ediləndən bəri mövcud olub və bu sahədə dələduzluqla bağlı problemlər həllini tapmayıb.
Mənzil və kommunal xidmətlərin idarəedici şirkətini necə dəyişdirmək olar
İdarəetmə şirkəti öhdəliklərini yerinə yetirmirsə, müştərilərin tələblərinə cavab vermirsə, onunla müqaviləni ləğv etmək və yenisini, lakin başqa bir şirkətlə bağlamaq və ya mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyası təşkil etmək hüququ var.
Nəzəri olaraq, müqaviləni ləğv etmək üçün bütün və ya demək olar ki, bütün sahiblərin imzaları və sənədlər paketi ilə idarəetmə şirkətinə və ya məhkəməyə ərizə təqdim etmək kifayətdir. Müqaviləyə iki həftə ərzində xitam verilməlidir.
Praktikada işlər tamamilə fərqlidir. Mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunda çoxlu pul dövriyyədədir və buna görə də qanunlardakı boşluqlardan istifadə edərək şişirdilmiş tariflər və təmir və təmir xərclərinin demək olar ki, tamamilə olmaması səbəbindən həddindən artıq mənfəət əldə edən çox sayda vicdansız menecerlər var. ev. Bununla belə, qazanclı bir məşğuliyyəti tərk etməyə çalışmırlar. Bəzən elə olur ki, MMC-nin rəhbəri sahibkarlıq icazəsinin ləğvi ilə bağlı məhkəmə qərarı olsa belə idarəetmə şirkətini idarə edir və fəaliyyətini davam etdirir.
İnvestisiya idarəetmə şirkətləri
İnvestisiya idarəetmə şirkətləri investorların kapitalının etibarlı idarə edilməsi ilə məşğul olan təşkilatlardır. Belə idarəetmənin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, investorlar ya mütəxəssislər tərəfindən artıq yaradılmış investisiya portfelindəki səhmləri alırlar, ya da müvafiq qiymətli kağızları almaq üçün xüsusi muzdlu peşəkar treyderə göstəriş verirlər.
İnvestisiya idarəçiliyindən istifadənin müsbət və mənfi tərəfləri var. Üstünlük ondadır ki, hamısı ticarət əməliyyatları, bazar və əməliyyatların təhlili bu fəaliyyət sahəsində geniş təcrübəyə və kifayət qədər yüksək səviyyəli səriştəyə malik olan şəxs tərəfindən aparılacaqdır. Bu riski azaldır və vaxta qənaət edir. Belə şirkətlərin dezavantajı ondan ibarətdir ki, onlar yüksək faiz komissiya alırlar. Bundan əlavə, heç kim yatırılan vəsaitlərin təhlükəsiz və sağlam qalacağına və ya onlardan gəlir əldə ediləcəyinə 100% zəmanət vermir.
İnvestisiya Menecerlərinin Məsuliyyətləri
MMC rəhbərinin məsuliyyəti idarəetmə şirkətini idarə etməkdir. O, öz işinə dair illik və rüblük hesabatları, habelə müştəri hesabları ilə bağlı hər hansı məlumatları dərc etməlidir. Əsas vəzifə müştərilərin kapitalını qorumaq və artırmaq, onların aktivlərinin sabit artımını təmin etməkdir.
İnvestisiya idarəetmə şirkətini necə seçmək olar
Seçərkən, şirkətin təcrübəsinə, bu barədə rəylərə, maliyyə göstəriciləri. Auditor hesabatının olub-olmamasına və ona əlavə edilmiş məzmununa xüsusi diqqət yetirilməlidir yekun hesabat. Tipik olaraq, kapitalın idarə edilməsi xidmətləri böyük banklar və investisiya fondları tərəfindən təklif olunur. İdarəetmə şirkəti seçərkən əsas şərt onun bazarda işləmə müddətinin ən azı 10 il olmasıdır.
Müəssisə və firmalar üçün idarəetmə şirkətləri
Belə idarəetmə şirkətlərinin iki növü var. Ya ayrıca şirkət işə götürülür, ya da müəssisənin bu funksiyanı yerinə yetirən şöbəsi var.
Birinci halda, sahibi kənar bir şirkət işə götürür, ikinci halda, rəhbərlik müəssisənin PJSC və ya MMC şəklində idarə etdiyi şöbələrdən birində yerləşir. İdarəetmə şirkəti, əslində, bütün müəssisələr şəbəkəsinin idarə olunduğu mərkəzdir. Məsələn, The Coca-Cola Company-nin bütün dünyada soda istehsal edən obyektləri var, lakin ABŞ-dakı baş ofisindən idarə olunur. Nəyin, nə vaxt və necə istehsal olunacağına dair qərarlar burada verilir. İstehsalın genişləndirilməsi üçün planlar hazırlanır. Bütün müəssisələrdən bütün mühasibat uçotu məlumatları da təhlil və idarəetmə qərarlarının hazırlanması üçün buraya axın edir.
İkinci növ idarəçilərə nadir hallarda müraciət edilir və belə bir tədbir məcburi hesab olunur. Müəssisənin böhran vəziyyətində olduğu və ya sahibinin meneceri işdən çıxarmaq məcburiyyətində qaldığı (yaxud özü işdən çıxdığı), lakin eyni zamanda onu dərhal əvəz etmək mümkün olmadığı hallarda belə şirkətlərin xidmətlərinə müraciət edilir. Müəssisələrin xarici idarəetməyə ehtiyacı var və bu keyfiyyət idarəetməsi daxili idarəetmədən daha yüksək olmalıdır.
Menecerlərin üstünlükləri və çatışmazlıqları
Xarici idarəetmə bir uzaq mərkəzdən müəssisə və ya idarəetmənin üstünlükləri və mənfi cəhətləri var. Bir tərəfdən, bu cür idarəetmə şirkətlərində yüksək ixtisaslı mütəxəssislər çalışır, digər tərəfdən, bu mütəxəssislər yaranan problemin həlli üçün nəyin lazım olduğunu həmişə müəyyən edə bilmirlər. Onlar müəssisədə deyillər, onun üzərində kifayət qədər uzun müddət işləmirlər və təkcə maliyyə hesabatları əsasında böhranlı vəziyyətin səbəbini müəyyən etmək və ondan çıxış yolu tapmaq o qədər də asan deyil.
Müəssisədə işləyən idarəetmə şirkətlərinin ən əhəmiyyətli çatışmazlıqlarından biri qərarların gecikmə ilə qəbul edilməsidir. Belə idarəetmə yalnız iki halda effektiv ola bilər: müəssisə yeni açıldıqda və ya artıq iflas mərhələsində olduqda.
Birinci halda, idarəetmə şirkəti müəssisənin fəaliyyət göstərəcəyi idarəetmə sistemi yaradır. Bu halda, idarəetmə şirkəti gələcəkdə müəssisənin necə idarə olunmasının bir nümunəsidir. İkincisi, idarəetmə şirkətinin işi yalnız cari borcları ödəmək üçün vəsait tapmağa və yalnız bundan sonra müəssisənin inkişafına endirilir. Eyni zamanda, onlar müəssisəni xilas etmək üçün sahibi ilə birlikdə çalışmalıdırlar.
Bu iki hal istisna olmaqla, idarəetmə şirkətlərinin xidmətləri yalnız arzuolunmaz xərclərə, qəbul edilən qərarların keyfiyyətinin və sürətinin azalmasına səbəb olacaqdır.
İdarəetmə şirkətləri edir mühüm rol təkcə mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində deyil, həm də sahibkarlıq fəaliyyətinin digər sahələrində məşğul olan müəssisələrin idarə edilməsi prosesində. Mənfi cəhətlərə baxmayaraq, bəzi hallarda idarəetmə şirkətinin işə götürülməsi vəziyyəti yaxşılaşdırmağın yeganə yoludur.
Bir çoxumuz "idarəetmə şirkəti" və ya "idarəetmə təşkilatı" kimi bir anlayışla tanışıq. Bu nədir? Onun fəaliyyətinin hüquqi, maliyyə və iqtisadi tərəfləri hansılardır?
Hər kəsin bildiyi və başa düşdüyü bir prinsiplə başlayaq. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi vətəndaşlar üçün əlverişli və təhlükəsiz yaşayış şəraitini, çoxmənzilli binada ümumi əmlakın lazımi qaydada saxlanılmasını, bu əmlakdan istifadə ilə bağlı məsələlərin həllini, habelə yaşayış məntəqələrində yaşayan vətəndaşlara dövlət xidmətlərinin göstərilməsini təmin etməlidir. belə bir evdə.
Yalnız onun həyata keçirilməsinə necə nail olmağı və reallıqda müsbət nəticə əldə etməyi öyrənmək qalır. İlk növbədə, bunun üçün sizə məxsus olan binaların yerləşdiyi evi kimin və necə idarə edəcəyini müəyyənləşdirməlisiniz.
Rusiya Federasiyasının yeni Mənzil Məcəlləsinin qüvvəyə mindiyi gündən bir çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunu seçmək öhdəliyi həvalə edilmişdir. Eyni zamanda, bir yaşayış binası yalnız bir idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər.
RF LC-nin 161-ci maddəsinə uyğun olaraq, idarəetmə üsulu kimi təklif olunan variantlardan birini seçməyə borcludurlar.
- Binaların sahiblərinin birbaşa idarə edilməsi yaşayış binasında. Bu halda, binaların sahibləri özləri bu xidmətlərin provayderləri ilə kommunal və mənzil xidmətləri üçün müqavilələr bağlayır, həmçinin bağlanmış müqavilələrə uyğun olaraq bu xidmətlərin haqqını müstəqil şəkildə ödəyirlər.
- Ev sahibləri assosiasiyası rəhbərliyi və ya mənzil kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi. Eyni zamanda, bütün mənzil mülkiyyətçiləri adından fəaliyyət göstərən müvafiq hüquqi şəxs dövlət qeydiyyatına alınmalı və zəruri xidmətləri göstərən təşkilatlarla hüquqi münasibətlər yeni yaradılmış hüquqi şəxslə xidmət göstərənlər arasında bağlanmış müqavilələr əsasında qurulmalıdır. Eyni zamanda, göstərilən və göstərilən xidmətlərə görə ödəniş binaların sahibləri tərəfindən fəaliyyət göstərən hüquqi şəxsin (HOA və ya kooperativ) ünvanına aparılacaqdır.
- Təşkilat idarəetməsini idarə etmək. Bu idarəetmə üsulu binaların sahibləri tərəfindən seçildiyi təqdirdə, onların diqqətini bir sıra xüsusi amillərə cəlb etmək lazımdır. Bu əsər belə məqamların nəzərdən keçirilməsinə həsr edilmişdir.
İdarəetmə şirkətinin hüquqi statusu, səlahiyyətləri, fəaliyyət qaydası və məsuliyyəti
Beləliklə, başlamaq üçün qərar verək ki, idarəetmə şirkəti, hər hansı digər kommersiya təşkilatı kimi, mənfəət əldə etmək məqsədi ilə yaradılmış hüquqi şəxsdir. Və bu müddəa aşağıdakı səbəblərdən xəbərsiz insanlar arasında mənfi emosiyalar yaratmamalıdır.
İdarəetmə şirkətinin fəaliyyəti sahibkarlıq fəaliyyətinin bir variantıdır. Öz növbəsində, sahibkarlıq fəaliyyəti şəxs tərəfindən əmlakın istifadəsindən, malların satışından, işlərin görülməsindən və ya xidmətlərin göstərilməsindən sistematik şəkildə mənfəət əldə etməyə yönəlmiş, öz riski ilə həyata keçirilən müstəqil fəaliyyətdir. İncəsənət. 2 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi).
Buna görə də vacibdir Rusiya Federasiyası Hökumətinin 6 fevral 2006-cı il tarixli 75 nömrəli qərarı həm hüquqi şəxslər, həm də fərdi sahibkar idarəetmə şirkəti kimi çıxış edə bilər.
Beləliklə, idarəetmə şirkəti və ya təşkilatı hüquqi formasından asılı olmayaraq hüquqi şəxs və ya çoxmənzilli binanı idarə edən fərdi sahibkardır.
İdarəetmə şirkətinin funksiyaları aşağıdakılardır: o, yaşayış binalarının texniki reqlamentlərlə müəyyən edilmiş yaşayış binalarına olan tələblərə uyğun olaraq idarəetmə müqaviləsində müəyyən edilmiş müddətlərdə və şərtlərdə saxlanılmasını və təmirini təmin etməlidir.
İdarəetmə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq, binaların sahibləri aşağıdakı hüquqlara malikdirlər:
- beş iş günündən gec olmayaraq məsul şəxslərdən almaq ərizə verildiyi tarixdən göstərilən xidmətlərin və (və ya) görülən işlərin siyahıları, həcmləri, keyfiyyəti və tezliyi haqqında məlumat. Müqavilədə göstərilən müddət azaldıla bilər;
- xidmətlərin göstərilməsinin və işlərin görülməsinin həcmini, keyfiyyətini və tezliyini yoxlamaq (o cümlədən müvafiq ekspertiza keçirməklə);
- aşkar edilmiş nöqsanların aradan qaldırılmasını məsul şəxslərdən tələb etmək və onların aradan qaldırılmasının tamlığını və vaxtında aparılmasını yoxlamaq.
Eyni zamanda, idarəedici təşkilatlar öz öhdəliklərini pozduqlarına görə binaların sahibləri qarşısında məsuliyyət daşıyırlar və Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə və müqaviləyə uyğun olaraq ümumi əmlakın düzgün saxlanmasına cavabdehdirlər. Əgər çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu hüquqi şəxs hər il cari ilin birinci rübü ərzində çoxmənzilli binadakı binaların mülkiyyətçilərinə əvvəlki il üçün idarəetmə müqaviləsinin icrası barədə hesabat təqdim edir.
Həmçinin idarəetmə şirkəti yaşayış binasına, onun yaşayış binalarının sahiblərinə və mənzil fondunun düzgün işləməməsi nəticəsində zərər çəkmiş üçüncü şəxslərə, habelə idarəetmə şirkətinin hərəkətləri və ya hərəkətsizliyi nəticəsində dəymiş ziyana görə məsuliyyət daşıyır. dəymiş zərərin məbləği.
Bundan əlavə, idarəetmə şirkəti nəzərə almalıdır ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinin ümumi yığıncağında seçilir və yığıncağın qərarı əsasında istənilən vaxt dəyişdirilə bilər. Göstərilən xidmətlər və görülən işlər bina sahiblərinin tələblərinə cavab vermədikdə, onlar onlara verilmiş hüquqdan istifadə edə və idarəetmə üsulunu dəyişə bilərlər. Amma eyni zamanda nəzərə almaq lazımdır ki, idarəetmə müqaviləsinə xitam verilməsi mülki hüquq normalarına uyğun həyata keçirilməlidir. İdarəetmə metodunun seçilməsi ilə bağlı ümumi yığıncağın qərarı çoxmənzilli binadakı bütün bina sahibləri üçün məcburidir.
İdarəetmə şirkətinin müqavilə münasibətləri, ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üçün ödəniş məbləği
İdarəetmə şirkəti ilə bir çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri arasında münasibətlər çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi əsasında qurulur.
Yəni idarəedici şirkətin bu şəxslərin maraqlarını təmsil etmək səlahiyyətləri bu müqavilədə var. Müqavilə bağlandığından, tərəflər arasında müqavilənin bütün vacib şərtləri üzrə razılıq əldə olunarsa ( İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 432).
İstisna rəqabət yolu ilə bağlanmış idarəetmə müqaviləsidir. Bu aşağıda müzakirə olunacaq.
Çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən d
İdarəetmə müqaviləsi yazılı şəkildə:
Müqavilənin şərtləri ümumi yığıncağın qərarından irəli gəlir. Yəni, müqavilənin bağlanması üçün başlıq sənədi ümumi yığıncağın protokoludur. Qalan hər şey ikinci dərəcəlidir.
Mənzil binasının idarə edilməsi müqaviləsinə əsasən bir tərəf (idarəetmə təşkilatı), digər tərəfin göstərişi ilə (mənzildəki binaların mülkiyyətçiləri, mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyətinin idarəetmə orqanları və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanları və ya digərinin idarəetmə orqanları) ixtisaslaşdırılmış istehlak kooperativi) razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı müqabilində:
- belə bir evdə ümumi əmlakın düzgün saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərmək və işlər görmək;
- binaların sahiblərinə kommunal xidmətlər göstərmək;
- çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə çatmağa yönəlmiş digər fəaliyyətləri həyata keçirmək.
Beləliklə, öz nümayəndəsi tərəfindən təmsil olunan idarəetmə şirkəti eyni vaxtda evdəki hər bir binanın sahibi ilə, həm də mənzil mülkiyyətçiləri cəmiyyətinin idarəetmə orqanları ilə və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanları ilə müqavilə bağlaya bilər. digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativləri.
Bu müqavilənin xüsusi tələbləri var.
Müqavilədə göstərilməlidir :
- idarəetmənin aparılacağı çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının tərkibi və ünvanı, eyni zamanda, idarəetmə şirkətinin bu obyekti balansa götürməməsinə diqqət yetirməklə, ümumi mülkiyyətdə olduğu üçün mülkiyyət;
- çoxmənzilli binada ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xidmətlərin və işlərin siyahısı, belə siyahının dəyişdirilməsi qaydası, habelə idarəedici təşkilat tərəfindən göstərilən kommunal xidmətlərin siyahısı;
- müqavilənin qiymətinin müəyyən edilməsi qaydası, yaşayış sahəsinin saxlanması və təmiri üçün haqqın məbləği və kommunal xidmətlərə görə haqqın məbləği, habelə belə haqqın ödənilməsi qaydası;
- idarəetmə müqaviləsi üzrə öz öhdəliklərinin idarəedici təşkilat tərəfindən yerinə yetirilməsinə nəzarətin həyata keçirilməsi qaydası.
Qeyd etmək lazımdır ki əsas şərt, məzmunu daha ətraflı nəzərdən keçirilməli olan, xüsusən də idarəetmə şirkəti tərəfindən texniki xidmət üçün bağladığı müqavilələrə uyğun olaraq idarəetmə şirkəti və ya üçüncü şəxslər tərəfindən təmin ediləcək və yerinə yetiriləcək xidmətlərin və işlərin siyahısı. yaşayış binasında ümumi əmlakın təmiri və təmiri; belə siyahının dəyişdirilməsi qaydası; müqavilənin qiymətinin müəyyən edilməsi qaydası, yaşayış binalarının saxlanması və təmiri üçün ödənişin məbləği, habelə belə ödənişin həyata keçirilməsi qaydası.
Mənzil binasının idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az olmayan və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanır. İdarəedici təşkilatın öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin başlanması müddəti (bağlanarkən tərəflərin razılığı ilə başqa müddət müəyyən edilmədikdə) onun imzalandığı gündən 30 gündən gec olmayaraq. Bundan əlavə, uyğun olaraq idarəetmə təşkilatı ilə bir çoxmənzilli bina üçün idarəetmə müqaviləsi bağlayaraq RF LC-nin 161-ci maddəsinin 5-ci hissəsi və 162-ci maddəsi Binaların mülkiyyətçiləri tərəfindən ümumi əmlakın lazımi qaydada saxlanması təmin edilir.
Axı, evdəki binaların sahiblərinin öhdəliklərindən biri də evin ümumi əmlakını saxlamaq öhdəliyidir, çünki binaların sahibləri ümumi əmlakın saxlanması xərclərinin yükünü ümumi əmlaka mütənasib olaraq daşımağa borcludurlar. onların bu əmlakın ümumi mülkiyyətindəki payları. Belə bir vəzifə evin idarə edilməsi müqaviləsində öz əksini tapmalıdır.
Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi halında, çoxmənzilli binada yaşayış sahələrinin saxlanması və təmiri üçün göstərilən şəxslər tərəfindən ödənişlərin həyata keçirilməsi yolu ilə həyata keçirilir.
Çoxmənzilli binanı idarə etmək üçün idarəetmə təşkilatını seçmiş binaların sahiblərinin yaşayış sahələrinin saxlanması və təmiri üçün ödəniş məbləği müəyyən edilərkən, belə bir evdəki binaların sahiblərinin ümumi yığıncağının qərarı bir müddətə qəbul edilir. idarəedici təşkilatın təklifləri nəzərə alınmaqla ən azı bir il müddətində. Göstərilən ödəniş bütün bina sahibləri üçün eyni şəkildə müəyyən edilir.
İdarəetmə təşkilatının xidmətlərin və işlərin siyahısı, həcmi və keyfiyyəti ilə bağlı təklifləri ümumi əmlakın tərkibini, dizayn xüsusiyyətlərini, fiziki köhnəlmə dərəcəsini və texniki vəziyyətini, habelə ümumi əmlakın geodeziya və iqlim şəraitini nəzərə almalıdır. yaşayış binasının yeri.
Uyğun olaraq Rusiya Federasiyası Hökumətinin 13 avqust 2006-cı il tarixli 491 nömrəli qərarının 34-cü bəndi., binaların sahibləri çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu ilə bağlı qərar qəbul etmədikdə, binaların sahibləri tərəfindən ödənilən yaşayış binalarının saxlanması və təmiri üçün haqqın məbləği yerli hökumət tərəfindən müəyyən edilir. Rusiya Federasiyasının təsis qurumları - Moskva və Sankt-Peterburq federal şəhərləri - Rusiya Federasiyasının müvafiq subyektinin dövlət orqanları tərəfindən) nəticələrə görə açıq müsabiqəçoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün müqavilənin qiymətinə bərabər olan müəyyən edilmiş qaydada aparılır. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün müqavilənin qiyməti tender sənədlərində göstərilən yaşayış binasının saxlanması və təmiri üçün ödənişin məbləğinə bərabər müəyyən edilir.
İdarəetmə təşkilatı tərəfindən bir yaşayış binasını idarə edərkən, dövlətdə yerləşən binaların kirayəçiləri və ya bələdiyyə mülkiyyəti, uyğun olaraq LC RF-nin 155-ci maddəsinin 4-cü hissəsi dövlət və ya bələdiyyə mənzil fondunun yaşayış binalarının kirayəçiləri tərəfindən yaşayış sahələrinin saxlanması və təmiri üçün ödənişlər nəzərə alınmaqla ümumi əmlakın saxlanması və təmiri xərclərini ödəmək. Belə yaşayış sahəsinin kirayəçiləri tərəfindən ödənilən haqqın məbləği idarəetmə müqaviləsində müəyyən edilmiş haqqın məbləğindən azdırsa, haqqın qalan hissəsi həmin yaşayış sahəsinin sahibi tərəfindən müqavilə ilə razılaşdırılmış qaydada ödənilir. idarəedici təşkilat.
Müqavilələrin bəzi növlərinə, məsələn, bütün binaların Rusiya Federasiyasına, Rusiya Federasiyasının təsis qurumuna və ya Rusiya Federasiyasına məxsus olduğu çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün bələdiyyə, xüsusi tələblər var. Onun idarə edilməsi qaydası müvafiq olaraq Rusiya Federasiyası Hökuməti, Rusiya Federasiyasının təsis qurumunun dövlət orqanı və yerli özünüidarəetmə orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Bu halda çoxmənzilli binanın idarə edilməsi açıq tenderin nəticələrinə əsasən seçilmiş idarəetmə təşkilatı ilə bu binanın idarə edilməsi müqaviləsi bağlanmaqla və ya belə tender qanunvericiliyə uyğun olaraq etibarsız hesab edildikdə, belə bir tender keçirir.
İdarəetmə şirkəti ilə evin idarə edilməsi müqaviləsi dəyişdirilə və ləğv edilə bilər Rusiya Federasiyasının mülki qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada.
Mənzil binasını idarə etmək üçün müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğvi üçün əsaslar verilir İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsi. Bu hərəkətlər, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində, digər qanunlarda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılığı ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız məhkəmənin qərarı ilə dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər:
- digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda;
- Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində, digər qanunlarda və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş digər hallarda.
Müqavilənin icrasından birtərəfli qaydada tam və ya qismən imtina edildikdə, belə imtinaya qanunla və ya tərəflərin razılığı ilə yol verildikdə, müqaviləyə müvafiq olaraq xitam verilmiş və ya dəyişdirilmiş hesab edilir. İdarəetmə müqaviləsini icra etməkdən imtina etmək hüququ olaraq, bina sahiblərinin ümumi yığıncağında müvafiq qərar qəbul etməklə istənilən vaxt yaşayış binasının idarə edilməsi üsulunu dəyişdirmək hüququnu qəbul etmək olar. yaşayış binası.
İdarəetmə təşkilatı, bir yaşayış binasının idarə edilməsi üçün müqavilənin ləğv edilməsinə 30 gün qalmış onu köçürməyə borcludur. texniki sənədlərçoxmənzilli binaya və belə binanın yeni seçilmiş idarəetmə təşkilatı, mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyası və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi ilə bağlı digər sənədlər, yaxud evin birbaşa mülkiyyətçi tərəfindən idarə edilməsi halında; orada ümumi yığıncağın qərarında göstərilən bu sahiblərdən birinə belə sahiblərə evin necə idarə olunmasının seçilməsi haqqında və ya belə bir mülkiyyətçi göstərilməyibsə, bu evdəki binanın hər hansı sahibinə.
Ancaq idarəetmə müqaviləsinin bağlandığı müddət başa çatıbsa, lakin tərəflərdən birinin çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə dair müqaviləyə xitam verilməsi barədə bəyanatı yoxdursa, müddətin sonunda belə bir müqavilə bağlanır. belə müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddətə və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
İdarəetmə şirkəti ilə evdəki binaların sahibləri arasındakı münasibətlər, idarəetmə müqaviləsinin bağlanma qaydası və digər əlaqəli məsələlər idarəetmə şirkətinin fəaliyyətini yalnız bir tərəfdən xarakterizə edir. Digər tərəfdən, bu qurumun obyektdə görüləcək xidmətlərin və işlərin tədarükçüləri ilə birbaşa əlaqəsi var. İstilik təchizatı, su təchizatı və çoxmənzilli binanın ömrünü təmin etmək üçün zəruri olan digər təşkilatlarla müqavilələr idarəetmə müqaviləsində göstərilən səlahiyyətlər əsasında idarəedici təşkilat tərəfindən bağlanır.
Mənzil binasının idarə edilməsi müqaviləsinin bağlanmasının müsbət və mənfi tərəfləri
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsi formalarının necə əsaslı şəkildə fərqli olduğunu və binaların sahibləri tərəfindən bir idarəetmə şirkəti seçildiyi təqdirdə hansı nəticələrə səbəb ola biləcəyini nəzərdən keçirməyi təklif edirik.
Ev sahiblərinin birliyi, bu və ya digər növ kooperativ, idarəetmə şirkəti, əvvəllər qeyd edildiyi kimi, hüquqi şəxslərdir. Yəni, onların dövlət xidmətlərinin göstərilməsi üçün müqavilə bağlamaq, hesablaşma hesabları açmaq, müəyyən işçiləri işə götürmək hüququ var. Binaların sahibləri birbaşa idarəetmə metodunu seçdikləri təqdirdə, lazımi mütəxəssisləri (məsələn, mühasib, menecer) necə işə götürmək barədə suallar yaranır. Ümumiyyətlə, bu funksiyalar lazımi bacarıqlara malik olan şəxslərin könüllü-məcburi vəzifəsinə çevrilir. Amma onların pozuntularına görə məsuliyyətə cəlb etmək çox çətindir. Onların əməkhaqqının rəsmi şəkildə ödənilib-ödənilməyəcəyi, vergilərin tutulacağı və iş stajının hesablanacağı da bəlli deyil.
30 dekabr 2004-cü ildə “Kommunal kompleksi təşkilatlarının tariflərinin tənzimlənməsinin əsasları haqqında” Qanun qəbul edilmişdir. 2006-cı il yanvarın 1-dən qüvvəyə minib. Bu Qanuna əsasən, mənzil təsərrüfatında bu təşkilatların elektrik, istilik, su təchizatı, kanalizasiya, bərk məişət tullantılarının utilizasiyası (basılması) sahəsində mal və xidmətlərinin istehlakçıları xüsusilə çoxmənzilli binalarda - mənzil mülkiyyətçiləri assosiasiyaları, mənzil-tikinti kooperativləri, mənzil-tikinti kooperativləri və s. ixtisaslaşmış istehlak kooperativləri, habelə idarəedici təşkilatlar. Məhz onlar hər bir konkret yaşayış binasında yaşayan şəxslərə və ya birbaşa yaşayış binasındakı binaların sahiblərinə dövlət xidmətləri göstərmək üçün yuxarıda göstərilən mal və xidmətləri satın alırlar. Yəni, mülkiyyətçilərin əksəriyyətinin qərarı ilə mülkiyyətçilərin əksəriyyətinin qərarı ilə idarəetmənin ortaqlıq, kooperativ və ya idarəetmə şirkəti tərəfindən həyata keçirildiyi bir çoxmənzilli binada bir mənzilin sahibisinizsə, belə bir nəticəyə gələ bilməzsiniz. birbaşa müqavilələr, onlardan yan keçməklə. Dövlət xidmətlərinin göstərilməsi üçün müqavilələr bu halda birbaşa göstərilən hüquqi şəxslərlə bağlanacaq və onlar artıq mənzil sahibləri ilə də bağlaya bilərlər.
Beləliklə, idarəetmə şirkəti tərəfdaşlıq və ya kooperativlə birlikdə birbaşa idarəetmə ilə müqayisədə bir sıra üstünlüklərə malikdir. İdarəetmə şirkəti hüquqi şəxs olaraq fəaliyyətini müqaviləyə uyğun həyata keçirir, xidmət və iş təminatçıları ilə münasibətlərini hər dəfə bina sahiblərinin əksəriyyətinin rəyinə istinad etmədən qurur.
İdarəetmə şirkətinin digər idarəetmə üsullarından əsas üstünlüyü aşağıdakılardır. Tərifə görə, idarəetmə şirkəti xüsusi xidmət növlərinin göstərilməsində ixtisaslaşmalıdır. Yəni onun vəzifələrinin icrası müvafiq peşəkar səviyyədə həyata keçirilməlidir.
Lakin bu idarəetmə metodunun bir sıra çatışmazlıqları da var. Əsas odur ki, hazırda kifayət qədər etibarlı idarəetmə şirkətləri yoxdur, onların fəaliyyət təcrübəsi yoxdur və bu sənayedə peşəkarlar çevrəsi formalaşmayıb. Beləliklə, bu mərhələdə saxtakarlıq ehtimalı var. Bundan əlavə, idarəetmə müqaviləsi bağlandıqdan sonra, binaların sahiblərinin qərarların qəbuluna təsir etmək imkanı yoxdur.
Bir yaşayış binasının idarəedici şirkətini seçmək üçün yerli hökumətlərin hüquqlarının həyata keçirilməsi qaydası
Bir daha, bir çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinin diqqətini Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin evi vaxtında necə idarə etmək məsələsini könüllü şəkildə həll etməyə məcbur etdiyinə yönəldirik.
Hadisə baş versin növbəti vəziyyət. Vaxt keçir, və çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri bu binanın necə idarə olunacağını seçmək üçün heç bir tədbir görmürlər. Təcrübədən aydın olduğu kimi, bu, istisnadan daha çox qaydadır.
Bu arada, qanunvericinin bu məsələnin könüllü həlli üçün verdiyi müddət yavaş-yavaş başa çatır. Binaların sahiblərinin diqqətini ona cəlb edək ki, ilkin olaraq, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin qüvvəyə mindiyi andan (1 mart 2005-ci il), bitməmiş bir illik müddət müəyyən edilmişdir. binaların sahibləri yığıncaq keçirməli və çoxmənzilli binanın idarə formasını seçməlidirlər (yəni 2006-cı il martın 1-nə qədər d.) Və belə bir yığıncaq keçirilmədikdə və ya orada müvafiq qərar qəbul edilmədikdə, idarəetmə şirkəti seçmək hüququ yerli hökumət tərəfindən alınır. Bu halda o, idarəetmə şirkətləri arasında müsabiqə keçirmək hüququna malikdir.
Lakin 26 dekabr 2005-ci il tarixli 184-FZ Federal Qanununa dəyişiklik edildi və bu müddət 1 yanvar 2007-ci ilə qədər uzadıldı. Bundan əlavə, 6 fevral 2006-cı ildə Rusiya Federasiyası Hökuməti müddəaların işlənib hazırlanmasında LC RF-nin 161-ci maddəsiçoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün idarəetmə təşkilatının seçilməsi üçün yerli özünüidarəetmə orqanı tərəfindən açıq müsabiqənin keçirilməsi Qaydalarını təsdiq etmişdir.
"Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinə və "Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin qüvvəyə minməsi haqqında" Federal Qanunun 18-ci maddəsinə dəyişikliklər edilməsi haqqında" 29 dekabr 2006-cı il tarixli 251-FZ nömrəli Federal Qanun yerli özünüidarə müddətini bir daha uzadıb. -dövlət orqanları idarəedici təşkilatların seçilməsi üçün açıq tenderlər keçirsinlər. Artıq 1 yanvar 2008-ci il son tarix elan edilmişdir. Bu o deməkdir ki, 2008-ci ilin yanvarından başlayaraq yerli özünüidarəetmə orqanları 2008-ci il mayın 1-dək başa çatdırmaqla idarəedici təşkilatların seçilməsi üçün açıq müsabiqələr keçirə bilərlər.
Yerli özünüidarə orqanı, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 161-ci maddəsinə uyğun olaraq, Rusiya Federasiyası Hökuməti tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada, bir il ərzində idarəedici təşkilatın seçilməsi üçün açıq tender keçirməlidir. göstərilən tender gününə qədər çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri idarəetmə üsulunu seçmirlər və ya qərar Bu evin necə idarə olunacağına dair seçim həyata keçirilməmişdir.
Beləliklə, göstərilən seçim evinizdə planlaşdırılmırsa və həmçinin:
Bir yaşayış binasındakı binaların sahibləri bu binanı idarə etmək üçün bir üsul seçməmişlər, o cümlədən aşağıdakı hallarda:
- adlı şəxslər ümumi yığıncaqçoxmənzilli binanın idarə edilməsi metodunun seçilməsi məsələsinə dair, bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsi metodunun seçilməsi ilə bağlı qərar qəbul edilməmişdir;
- çoxmənzilli binanın mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi məsələsi üzrə etibarsız sayılması haqqında məhkəmə qərarı qanuni qüvvəyə mindiyi gündən iki ay sonra ikinci ümumi yığıncaq keçirilməmiş və ya qərar qəbul edilmişdir. çoxmənzilli binanın idarə edilməsi metodunun seçilməməsi barədə;
Çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri tərəfindən evin idarə edilməsi metodunu seçmək qərarı, o cümlədən aşağıdakı hallarda həyata keçirilməmişdir:
- bir çoxmənzilli binadakı binaların sahiblərinin əksəriyyəti Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 164-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilələr bağlamamışdır;
- bir yaşayış binasındakı binaların sahibləri səlahiyyətli federal orqana göndərmədilər icra hakimiyyətiüçün tələb olunan sənədlər dövlət qeydiyyatı mənzil mülkiyyətçilərinin birlikləri və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi;
- Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün müqavilələr bağlanmamışdır;
onda siz bir çoxmənzilli binadakı binanın sahibi kimi aşağıdakıları bilməlisiniz.
Müsabiqə bir il müddətində yaşayış binalarının saxlanması və təmiri üçün müəyyən edilmiş ödəniş məbləğində texniki xidmət göstərilməsi baxımından ən böyük həcmdə işlərin və xidmətlərin görülməsini təklif edən iştirakçı kimi tanınan tender formasıdır. və çoxmənzilli binadakı binaların mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının təmiri, müsabiqənin keçirildiyi idarə etmək hüququ üçün.
Yəni, müsabiqə elan edildikdə, onun təşkilatçısı ərizəçilərə məhdud miqdarda maliyyə təklif edir ki, bu zaman ərizəçinin təklif etdiyi ən böyük iş və xidmətlərin (torpağın təmizlənməsindən, evin hazırlanmasından başlayaraq) “paketlənməsi” lazımdır. mövsümi istismar üçün və zibil kameralarının təmizlənməsi və nəm təmizlənməsi və ümumi yerlərdə lampaların qapaqlarının, pəncərə eşiklərinin tozlanması ilə başa çatmaq üçün). Tam siyahı Siyahıda göstərilən işlər məcburi işlər və müsabiqə obyekti olan çoxmənzilli binadakı binaların mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə xidmətlər.
İclas olaraq qeyd edirəm ki, icra ediləcək işlərin həcmini müəyyən edərkən, bir idarəetmə şirkəti ilə çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə dair müqavilə bağlayarkən, həmçinin bu müqavilə imzalanmadıqda, bu sənəddən istifadə etmək məna kəsb edə bilər. rəqabət.
O da vacibdir ki, müsabiqə iştirakçıların tərkibi və ərizə forması baxımından açıq olsa da, ixtisaslaşdırılmış təşkilat müsabiqənin iştirakçısı ola bilməz. Bu müddəa həmin hüquqi şəxslərin hüquqlarını pozmur. Məhz bu məhdudiyyət aradan qaldırılsa, o zaman məhz bu təşkilatlar göstərdikləri xidmətlərə görə qiymətləri müstəqil müəyyən edə bildiklərinə və bununla da müsabiqə keçirə bildiklərinə görə çoxmənzilli binaların idarə olunmasında inhisarçı olacaqlar və hərrac kimi müsabiqə anlayışı öz mənasını itirəcək.
Beləliklə, evdəki binaların sahibləri yuxarıda göstərilən hərəkətləri yerinə yetirməmişlərsə, müəyyən edilmiş müddət ərzində müvafiq müsabiqədən xəbərdar olacağınıza hazır olun. Amma bu halda da həmin şəxslərin özbaşına qərar vermək imkanı var.
Müsabiqənin elanında (müsabiqənin əsasları ilə yanaşı, müsabiqənin təşkilatçısının adı, yeri, poçt ünvanı) həmçinin müsabiqə obyektinin xüsusiyyətləri (o cümlədən yaşayış binasının ünvanı) göstərildiyi üçün və çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə dair müqavilə əsasında yerinə yetirilən və ya göstərilən müsabiqə obyektinin saxlanması və təmiri üçün məcburi işlərin və xidmətlərin adı və hesablanmış yaşayış binalarının saxlanması və ya təmiri üçün ödənişin məbləği; təşkilatçı tərəfindən müsabiqə, və ən əsası, müsabiqənin yeri, tarixi və vaxtı, sonra binaların sahibləri hətta bu halda evi idarə etmək yolunu seçmək hüququndan istifadə etmək imkanına malikdirlər.
Bu halda, əgər müsabiqə gününə qədər çoxmənzilli binada olan binaların mülkiyyətçiləri çoxmənzilli binanın idarə edilməsi yolunu seçmişlərsə və ya bu evin idarə edilməsi yolunun seçilməsi haqqında qərarı həyata keçirmişlərsə, müsabiqə keçirilmir. Bu hərəkətlərə əməl edilmədikdə, müsabiqənin nəticələri elan edilərkən bina sahiblərinin rəyi daha nəzərə alınmayacaq.
Rusiya Federasiyası Hökumətinin qərarına uyğun olaraq, müsabiqənin qalibi aşağıdakı hərəkətləri etməlidir:
- on iş günü müddətində təsdiq edildiyi tarixdən müsabiqə protokolunu, onun imzaladığı, habelə öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin edən çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə dair müqavilənin layihəsini müsabiqənin təşkilatçısına təqdim edir;
- 20 gün ərzində təsdiq edildiyi tarixdən tender protokoluna uyğun olaraq, onun imzaladığı çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə dair müqavilə layihələrini müəyyən edilmiş qaydada bu müqavilələrin imzalanması üçün çoxmənzilli binadakı binaların mülkiyyətçilərinə göndərin. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 445-ci maddəsi.
Bu müddəa mövcud LC RF-yə uyğundur. Uyğun olaraq LC RF-nin 161-ci maddəsinin 5-ci bəndi yerli özünüidarəetmə orqanları açıq tenderin keçirildiyi tarixdən on gün müddətində çoxmənzilli binadakı bütün binaların sahiblərini bu tenderin nəticələri və idarəetmə müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırmalıdırlar. Çoxmənzilli binadakı binaların mülkiyyətçiləri açıq tenderin nəticələrinə əsasən seçilmiş idarəedici təşkilatla müəyyən edilmiş qaydada bu binanın idarə edilməsi müqaviləsi bağlamağa borcludurlar. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 445-ci maddəsi.
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin müəyyən edilmiş normasına uyğun olaraq, müqavilənin bağlanması məcburi olan tərəf onun bağlanmasından yayınarsa, digər tərəf müqavilənin bağlanmasına məcbur etmək tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququna malikdir. müqavilə. Müqavilə bağlamaqdan əsassız olaraq boyun qaçıran tərəf bunun nəticəsində dəymiş zərəri qarşı tərəfə ödəməlidir.
Ancaq rəqabət şəklində idarəetmə müqaviləsinin bağlanması ilə yerli hökumətlə bu evdəki binaların sahibi arasında münasibətlər bitmir.
Yerli özünüidarə orqanı çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün göstərilən müqavilə bağlandıqdan sonra bir ildən gec olmayaraq, idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə qərar qəbul etmək üçün bu evdəki binaların mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. . Yəni evi idarə etmək üçün müsabiqədə qalib gələn təşkilat sərbəst şəkildə idarə edə və fəaliyyət göstərə bilər.
